CHAIX IMMOBILIER GESTION

Hausse de la TVA pour les travaux

2012-01-09T03:43:00.001-08:00

L’année 2012 voit le relèvement de la TVA à 7% pour les travaux d’entretien et de rénovation. Toutefois, un amendement prévoit un délai transitoire pour son application, maintenant un taux à 5,5% pour les devis signés avant le 20 décembre 2011 pour les travaux réalisés dans les logements.

L’annonce n’a pas manqué de faire grincer des dents les artisans et professionnels du bâtiment. D’une seule et même voix, la Fédération française du bâtiment (FFB), la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal) et l’Union des maisons françaises (UMF) ont exprimé leur colère contre "les conséquences désastreuses des mesures"du Gouvernement.

Coup de rabot sur les dispositifs Scellier et Censi-Bouvard et les plus-values immobilières

2012-01-09T03:42:00.000-08:00

En 2011 déjà, les niches fiscales avaient subi un coup de rabot de 10%. L’article 83 de la loi de finance pour 2012 enfonce le clou, avec une diminution de 15% des réductions d’impôts. Voire plus pour certains dispositifs...

La réduction d’impôt Scellier, pour les investissements locatifs, est baissée à 13% pour les logements neuf BBC. En 2011, elle était déjà passée à 13% pour les logements non BBC - qui ne bénéficient plus, aujourd’hui, de ce dispositif.

Toutefois, le taux de 22% est conservé si l’on signe un contrat de réservation ou un compromis déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2011, et que l’on signe l’acte notarié d’ici au 31 mars 2012. Le dispositif doit, par ailleurs, disparaître à la fin de l’année.

Scellier à 13%, Censi-Bouvard à 11%

Le dispositif Censi-Bouvard, pour la location en meublé non professionnel (LMNP), subit aussi une nette restriction. La location en résidences étudiantes, de loisirs et de santé ne donne plus droit qu’à une réduction d’impôt de 11% contre 18% auparavant.

Comme pour le Scellier, le taux précédent est maintenu si l’investisseur s’est engagé devant notaire avant le 31 décembre 2011, et s’il signe avant le 31 mars 2012. Le Censi-Bouvard bénéficie, en revanche, d’un sursis, puisqu’il ne devrait pas disparaître avant le 31 décembre 2014.

Les plus-values immobilières taxées plus longtemps

L’exonération fiscale des plus-values immobilières sera plus lente pour les ventes réalisées après le 1er février 2012. Les plus-values sur les résidences secondaires ne seront pas imposées après 30 ans de détention du bien, contre 15 ans aujourd’hui. Une exonération partielle progressive, en fonction de la durée de détention, est instaurée.

En parallèle de ces restrictions, les avantages fiscaux sont également plafonnés à 18.000 euros plus 4% du revenu imposable, contre 6% l’an passé.

Redéfinitions et plafonnements des prêts à taux zéro et éco-PTZ

2012-01-09T03:40:00.000-08:00

Les temps sont durs pour le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Le premier subit même une franche redéfinition ! Favorisant déjà l’acquisition de logements à forte efficacité énergétique, l’aide financière destinée aux primo-accédants ne sera plus proposée qu’à l’achat d’un logement neuf. Une exception notable : les logements anciens vendus par les bailleurs sociaux à leurs occupants. Sont concernées les offres de prêt émises à partir du 1er janvier.

Un décret modifie cependant la définition du logement "neuf", à compter du 1er juin 2012. Le terme inclut désormais les habitations ayant subi une rénovation de très grande ampleur, "qui conduisent à la production d'un logement neuf, au sens du régime fiscal de la TVA".

Mise en place de plafonds de ressources

La loi de finances pour 2012 prévoit également une diminution de l’enveloppe globale allouée au PTZ+. Résultat : le PTZ+, auparavant accessible sans condition de ressources, est aujourd’hui réservé aux ménages les moins aisés.

Un décret fixe les plafonds de revenus annuels, en fonction de la zone d’habitation (A, B1, B2 ou C) et de la composition du foyer. Il indique également que la durée maximale du PTZ+ est limitée à 25 ans, contre 30 auparavant.

Eco-prêt et crédit d’impôt sur le développement durable

2012 est aussi l’année de la restriction pour l’éco-prêt à taux zéro, destiné aux propriétaires réalisant des travaux d'économie d'énergie. Il était, jusqu’à maintenant, compatible avec le crédit d’impôt sur le revenu au titre des économies d'énergie et du développement durable. Mais, à partir du 1er janvier, ce double avantage n’est plus octroyé qu’aux foyers dont les revenus ne dépassent pas 30.000 euros.

La trêve hivernale

2011-11-15T09:11:00.000-08:00

31 octobre 2011, 21h : début de la trêve hivernale

Fondation Abbé Pierre ©

Pour venir en aide aux personnes menacées d’expulsion ainsi qu'aux petits propriétaires confrontés aux impayés, la Fondation Abbé Pierre a lancé la plateforme téléphonique "Allo prévention expulsion". Numéro Azur : 0810.001.505.

Depuis le 31 octobre 21h, les expulsions locatives sont suspendues le temps d'une trêve hivernale, jusqu'au 15 mars 2012. L'occasion de s'intéresser sur la prévention du contentieux locatif, alors qu'il n'est pas question pour le gouvernement d'un moratoire total des expulsions le temps de la crise. Dans ce cadre, une étude de l'Anil apporte un éclairage intéressant sur les profils des locataires et des bailleurs confrontés à l'impayé.

Un répit, obtenu de haute lutte en 1954 par l'abbé Pierre, comme le rappelle l'association Droit au logement (DAL) : la trêve hivernale des expulsions locatives (article L 613-3 du code de la construction et de l’habitation) a commencé ce 31 octobre à 21h. A noter que si les personnes sous le coup d'un contentieux locatif sont entrées illégalement dans les locaux (squats), cette suspension ne s'applique pas. De même lorsqu'un relogement décent est prévu pour le locataire et sa famille ou, si les locaux font l'objet d'un arrêté de péril.

La prévention plutôt que le moratoire

Pour les associations, cette période est aussi l'occasion de rappeler la grande détresse de milliers de locataires qui, menacés d'expulsions, n'ont pas de solutions de relogement. Et ils seraient de plus en plus nombreux dans ce cas, du fait de la crise actuelle. "La cherté du logement, causée par la flambée de l’immobilier et des loyers, nourrissent la hausse des expulsions locatives, pour impayés de loyer, pour congé vente par essence à caractère spéculatif, ou pour occupation sans titre conséquence de l’aggravation de la crise du logement", dénonce ainsi le DAL. Et de demander, comme la Fondation Abbé Pierre, un moratoire des expulsions. Une solution qui n'est pas la bonne, pour le secrétaire d'Etat au logement Benoist Apparu qui, répondant à des journalistes de l'AFP, se dit "fondamentalement contre un moratoire des expulsions" qui pourrait "déresponsabiliser" les locataires et faire peur aux propriétaires qui ne mettraient plus leurs biens en locations.

Le secrétaire d'Etat entend ainsi toujours privilégier la voie de la prévention des impayés de loyers et ce, "le plus tôt possible". Parmi les mécanismes existants en ce sens, le numéro vert SOS Impayés de loyers, le 0805.160.075 fonctionne bien selon Benoist Apparu ; en revanche, déclare-t-il, le résultat est plus "mitigé" pour les commissions départementales de prévention des expulsions.

Parmi les autres outils de prévention, on peut citer la garantie des risques locatifs qui essaie tant bien que mal, sous sa nouvelle mouture, de s'étendre. Sans oublier les intitiatives des associations comme la plateforme téléphonique "Allo prévention expulsion" de la Fondation Abbé Pierre (Numéro Azur :0810.001.505).

Sur ce sujet de la prévention notamment, l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) publie en ce mois d'octobre une très intéressante enquête intitulée "Préventions des expulsions - Locataires et Bailleurs face à l'impayé", menée par Béatrice Herbert. Premier atout de cette étude : apporter un éclairage sur le profil des bailleurs et des locataires confrontés à des difficultés.

Quid des chiffres 2010 ?
A noter qu'aucun chiffre sur les expulsions 2010 n'est pour l'instant disponible, ce que dénoncent les associations comme le DAL, qui y voit un moyen de masquer une hausse et faire croire à la stabilisation des chiffres. Selon l'association, "Les jugements d’expulsion ont augmenté de 50 % depuis 15 ans, et les expulsions forcées avec intervention de la police ont doublé".Benoist Apparu de son côté, ne croit pas qu'"il y aura augmentation significative du nombre d'expulsions effectives". Chaque année en moyenne, selon les chiffres qu'il a déclarés à l'AFP, le nombre de décisions de justice est "autour de 100.000 à 110.000" et celui des d'expulsions par la force publique "autour de 10.000". Ce qui l'amène à s'interroger sur cet écart : "Ce qui nous manque aujourd'hui, que j'ai demandé et que j'espère avoir en mars, c'est une étude pour voir comment on passe de 100.000 à 10.000, que deviennent les 90.000, est-ce qu'ils partent, où est-ce qu'ils vont?" se demande-t-il.

Plus-values immobilières : les députés votent un assouplissement en faveur du logement

2011-11-07T09:34:00.000-08:00

Dans le cadre des débats parlementaires relatifs au projet de loi de finances pour 2012, les députés ont adopté le 20 octobre dernier un amendement introduisant à l’article 150 U du code général des impôts une nouvelle exonération. Avant de la considérer comme acquise, rappelons que le texte doit suivre la navette parlementaire habituelle, c'est-à-dire être également examiné par le Sénat, puis par la commission mixte paritaire, avant d’être publié au Journal officiel (fin décembre 2011).

Ainsi, serait exonérée de plus-values la première cession (comprendre première cession à compter du 1er février 2012) d'un logement (sont exclus les biens qui ont un autre usage) autre que la résidence principale (logement loué, logement occupé à titre de résidence secondaire, logement vacant...) lorsque le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale directement ou par personne interposée (par le biais d'une SCI par exemple).

Cette exonération est soumise à conditions :

- la cession doit être réalisée au moins cinq ans après l'acquisition : il conviendra donc d’avoir possédé le bien au moins cinq ans de date à date ;
- la cession n'intervient pas dans les deux ans de celle de la résidence principale, le cas échéant.
Ces deux délais ne seront pas exigés lorsque la cession sera motivée par des événements concernant la situation familiale, personnelle ou professionnelle du contribuable dont la liste sera fixée par décret.

Cette nouvelle exonération concerne-t-elle les contribuables non résidents ?

Non, car la question d’un logement autre que leur résidence principale en France des non-résidents ne se pose pas. En revanche, l’article 150 U II 2° du code général des impôts, dans sa rédaction actuelle, exonère de plus-values les cessions d’immeubles qui constituent l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France et qui sont ressortissantes d'un Etat membre de la Communauté européenne, ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (Islande, Norvège ou Lichtenstein ou d’un autre Etat membre si elles peuvent invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination).

Cette exonération s’applique dans la limite d'une résidence par contribuable, à la double condition que:

- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
- et qu'il ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de cette cession.

La limitation du dispositif à une seule résidence s’applique aux cessions réalisées depuis le 1er janvier 2011. Rappelons que du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2011, les deux premières cessions étaient visées. Cette limitation à une seule cession, introduite par la loi de finances pour 2011, prévoit que ces dispositions s'appliquent pour l'imposition des plus-values immobilières réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues à compter du 1er janvier 2011. Sous réserve de l’appréciation du juge de l’impôt, les cessions intervenues avant le 1er janvier 2011 ne devraient pas être prises en compte

Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 : liste des documents que le bailleur ne peut pas demander au candidat locataire

2011-10-03T07:55:00.000-07:00

L’article 22-2 du la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’en préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur, et partant son mandataire, ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :

- photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
- carte d'assuré social ;
- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
- attestation d'absence de crédit en cours ;
- autorisation de prélèvement automatique ;
- jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : " Par ces motifs " ;
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
- attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
- contrat de mariage ;
- certificat de concubinage ;
- chèque de réservation de logement ;
- dossier médical personnel ;
- extrait de casier judiciaire ;
- remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du code civil ;
- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants;
- une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier.
La loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, elle est d’interprétation stricte. La liste établie par l’article 22-2 de la loi doit donc être considérée comme limitative. Dès lors, le bailleur ou son mandataire sont en droit de demander au candidat locataire tout autre document lui permettant de s’assurer de son identité et de sa solvabilité. De même, si le bailleur ou son mandataire ne peuvent exiger une attestation de l’employeur du candidat locataire, c’est à la condition que ce dernier puisse fournir son contrat de travail et ses derniers bulletins de salaires. A défaut, l’attestation de l’employeur peut être exigée. Il en de même au titre de l’attestation du précédent bailleur lorsque le locataire n’est pas en mesure de présenter d’autres justificatifs.
Cet article a été créé par la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002. Il n’était alors mentionné que la photographie d'identité, la carte d'assuré social, la copie de relevé de compte bancaire ou postal et l’attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal. Cet article a ensuite été modifié et complété par la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 dite « loi DALO » qui a porté le nombre de documents que le bailleur ne peut demander au candidat locataire de quatre à seize puis à nouveau modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite « loi Boutin ».
Enfin, la loi n° 2010-1249 du 22 octobre 2010 de régularisation bancaire et financière a ajouté à cette liste la « copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement

Réparations locatives et indemnisation du bailleur, la jurisprudence se confirme !

2011-09-29T06:35:00.000-07:00

On se souvient du dernier arrêt rendu par la Cour de cassation le 25 janvier 2006, aux termes duquel «le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail [et que cette] indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations».

Dès lors que le juge constate l’existence d’un dommage, il lui appartient d’en évaluer le montant.

Un arrêt récent de la Cour de cassation(1) qui statue au même visa que celui de l’année 2006 vient nous donner quelques éclaircissements.

En l’espèce, un locataire assigne les bailleurs aux fins d’obtenir restitution de son dépôt de garantie.

Pour faire droit à sa demande, la juridiction de proximité retient qu’un état des lieux a été établi contradictoirement, qu’aucune réparation n’a été exécutée, que seuls des devis ont été établis et qu’en conséquence les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer des sommes qui ne sont pas engagées.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation par arrêt en date du 2 octobre 2007.

La position retenue par la Haute Cour s’inscrit dans le prolongement de sa précédente jurisprudence en considérant que «vu les articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 (relatif aux obligations du locataire en matière de dégradations, pertes et entretien courant du logement) et 1147 du Code civil (article fondateur de l’obligation de résultat), alors que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives, la juridiction de proximité qui s’est déterminée par un motif inopérant, n’a pas donné de base légale à sa décision.»

Ainsi et comme les Hauts magistrats ont déjà pu l’affirmer dans l’arrêt de 2006, le préjudice du bailleur est caractérisé par la seule inexécution par le preneur des réparations locatives.
En d’autres termes, ce qui fonde l’indemnisation du bailleur n’est que la conséquence de l’inexécution d’une obligation de faire ou de ne pas faire qui se résout en dommages et intérêts, en application de l’article 1142 du Code civil.

Le locataire est ainsi sanctionné sur le fondement de son obligation contractuelle de faire et de ne pas faire !

Nous ne pouvons que saluer la position constante de la Cour de cassation qui fonde sa décision sur la responsabilité contractuelle du locataire.

(1) Cass. 3ème civ. 2 octobre 2007, ALESSIO c/HEAULME.

Modification de l'assiette et du taux de la taxe sur la plus value des résidences secondaires

2011-09-26T04:50:00.000-07:00

Depuis le début du mois de Septembre 2011, une réforme de la taxation des plus values a un fort impact sur le marché immobilier.

En quelques mots, la taxation des plus values des résidences secondaires qui bénéficiait d’un régime d’abattement forfaitaire de 10% à compter de la 5^ème année de détention, conduisait à une exonération totale au bout de 15 ans.

Désormais à compter du 1^er février 2012, cet abattement est modifié pour n’être plus que de 2% entre la 6^ème année de détention jusqu’à la 16^ème année, puis de 4% jusqu’à la 23^ème année, et 8 % à partir de la 24^ème année. Le tout permettant une exonération totale de plus value à compter de la 30^ème année de détention d’une résidence secondaire.

Le montant de la taxe est lui aussi révisé puisqu’il subit l’évolution de la CSG CRDS, passant à partir du 1^er janvier 2012 à 32.5 % au lieu de 31.3 %.

DPE : le gouvernement a tranché. La durée de validité du diagnostic est fixée à 10 ans !

2011-05-03T03:58:00.000-07:00

On se souvient que la loi portant engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, a donné au diagnostic de performance énergétique (DPE) une place prépondérante.
Ainsi, les articles L.134-1 et suivants du CCH relatifs au DPE ont été modifiés, le législateur laissant le soin au gouvernement la charge de définir la durée de validité du DPE.

Le nouveau décret(1) fixe de façon générale la durée de validité du DPE à dix ans (art. R.134-4-2 du CCH).
Notons que ce texte vise aussi bien le DPE fourni en cas de vente que celui annexé au contrat de location.
En ce qui concerne la location saisonnière, le décret reprend ce que la loi "Grenelle 2" susvisée avait abrogé, à savoir l’exigence de fourniture d'un DPE en cas de location saisonnière.
En conséquence, le décret supprime l’article R.134-4-3 du CCH qui visait le « DPE simplifié » à fournir en cas de conclusion d'un contrat de location de ce type.

On peut regretter que la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation et mixtes qui, en son article 3-1, expressément applicable aux locations saisonnières en vertu de l'article 2, prévoit notamment l'obligation de réalisation du DPE, n'ait pas été mise en conformité avec ce nouveau texte.
L’article L. 134-3-1 du CCH issu de la loi "Grenelle 2" dispose en effet qu'"En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L 134-1 est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière."

(1) Décret n° 2011-413 du 13 avril 2011, JO du 19 avril.

Déclarations des revenus 2010

2011-04-21T01:12:00.000-07:00

Revenus fonciers des personnes physiques perçus en 2010 à déclarer en 2011 :
les déclarations sont en ligne
À partir de ce mardi 19 avril 2011 et jusqu’au mercredi 4 mai 2010, les contribuables vont recevoir les déclarations « papier » des revenus perçus en 2010. Le service déclaration en ligne sur le site www.impots.gouv.fr sera ouvert à partir du 26 avril 2011.

La déclaration « papier » devra être déposée au plus tard le 30 mai 2011 à minuit.

Les télédéclarants disposeront d’un délai supplémentaire jusqu’au :
- jeudi 9 juin 2011 pour les départements n° 01 à 19 ;
- jeudi 16 juin 2011 pour les départements n° 20 à 49 ;
- jeudi 30 juin 2011 pour les départements n° 50 à 974.
Pour plus de renseignements, découvrir les nouveautés de la déclaration 2011 et retrouver le dossier de presse : www.impots.gouv.fr

Les déclarations de revenus fonciers :

Comme chaque année, les personnes physiques qui ont perçues des revenus fonciers provenant de la location non meublée de propriétés urbaines ou rurales, de parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale, doivent joindre à leur déclaration d’ensemble, la déclaration de leurs revenus fonciers 2044.

Cette déclaration ne concerne pas ceux qui relèvent plein droit du champ d’application du régime du micro foncier (revenu foncier brut perçu par foyer fiscal inférieur ou égal à 15 000 euros, charges non comprises), sauf décision d’opter pour le régime réel d’imposition (option irrévocable pendant 3 ans).

La déclaration des revenus fonciers perçus par les contribuables personnes physiques doit être adressée au centre des impôts, avec la déclaration d’ensemble des revenus.

Les imprimés pour les déclarations de revenus fonciers au régime réel, dites 2044 et 2044 spéciale (régimes spéciaux) pour 2011 sont disponibles.

La déclaration 2044 : concerne les revenus provenant de la location non meublée de propriétés rurales ou urbaines ou d’autres revenus fonciers (redevances affichage) d’un montant supérieur à 15 000 euros ou sur option lorsque les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros.

La déclaration 2044

La notice explicative de la déclaration 2044

La déclaration 2044 spéciale : concerne la déclaration des revenus provenant d’immeubles neufs pour lesquels le propriétaire à opté pour un régime spécial (Périssol, Besson, Robien, Borloo...), d’immeubles situés en secteur sauvegardé, classés monuments historiques ou possédés en nue-propriété. Elle concerne aussi les revenus d’immeubles neufs pour lesquels le propriétaire a opté pour le régime Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR (déclaration 2044 S + 2042 C aux cases 7HJ et 7HK pour bénéficier de la réduction d’impôt y afférent).

La déclaration 2044 SPE

La notice explicative 2044 SPE

Il n’y aura pas de taxe sur la résidence principale

2011-02-14T00:38:00.000-08:00

Quelques semaines seulement après le tollé intervenu suite à sa proposition de taxer les plus-values des résidences principales, Nicolas Sarkozy est revenu jeudi soir sur son idée. Il a assuré être «opposé» à cette idée, qui ne devrait donc pas figurer dans la future réforme de la fiscalité du patrimoine.

Sitôt évoquée, sitôt oubliée. L’idée de la taxe sur la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale, dont l’évocation provoquait depuis plusieurs semaines l’émoi des professionnels de l’immobilier et du logement, a finalement été balayée par Nicolas Sarkozy lors de l’émission «Paroles de Français», jeudi soir sur TF1. Il faut dire que cette idée avait déclenché un tollé, y compris dans les rangs de la majorité, dès son annonce par… le président de la République lui-même. A l’époque de cette annonce, le député UMP Jérôme Chartier avait défendu l’idée mais demandait que cette taxation ne concerne que les ventes dépassant 1,2 million d’euros, afin d’épargner les classes moyennes.

Décret d'application de la loi sur l'installation des détecteurs de fumée

2011-02-09T14:38:00.000-08:00

Le décret d'application de la loi "Morange" du 9 mars 2010 portant sur l'installation des détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation est paru au journal officiel no 2011-36 du 10 janvier 2011.

Ce décret concernant l'ensemble des logements nous trouvons essentiel de vous permettre de le consulter dans son intégralité. Nous vous rappelons qu'une installation dès aujourd'hui est préférable même si la date butoire est fixée au 8 mars 2015.

Publics concernés : occupants et propriétaires de logements ; organismes agréés exerçant les activités
d’intermédiation locative et de gestion locative sociale.
Objet : installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation.
Entrée en vigueur : les obligations fixées par le décret doivent être respectées avant le 8 mars 2015.
Notice : le décret précise les exigences auxquelles doit répondre le détecteur de fumée normalisé installé dans chaque logement, les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement. Il indique
dans quels cas ces obligations incombent au propriétaire.

Il présente également les mesures de sécurité à mettre en oeuvre par les propriétaires dans les parties communes des bâtiments d’habitation pour prévenir le risque d’incendie.
Enfin, il caractérise la notification de l’installation du détecteur de fumée normalisé qui doit être réalisée
entre occupant et assureur.

Références : le code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue du présent décret, peut
être consulté sur le site de Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).

Le Premier ministre,
Sur le rapport de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement et du
secrétaire d’Etat auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, Vu la directive 98/34/CE du Parlement européen et du Conseil du 22 juin 1998 modifiée prévoyant une procédure d’information dans le domaine des normes et réglementations techniques et des règles relatives aux services de la société de l’information ;

Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L. 129-8, L. 129-9 et L. 365-4 ;
Vu l’avis du comité des finances locales (commission consultative d’évaluation des normes) en date du
9 septembre 2010 ; Vu l’avis du comité consultatif de la législation et de la réglementation financières en date du 10 septembre 2010 ; Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,

Décrète :

Art. 1er. − I. − L’intitulé du chapitre IX du titre II du livre Ier du code de la construction et de l’habitation
est remplacé par l’intitulé : « Sécurité des immeubles à usage d’habitation ».

II. − Les articles R. 129-1 à R. 129-11 du même code sont regroupés dans une section 1 intitulée :
« Dispositions générales pour la sécurité des occupants d’immeubles collectifs à usage d’habitation »
comprenant trois sous-sections :
– une sous-section 1 regroupant les articles R. 129-2 à R. 129-4 intitulée : « Dispositions générales » ;
– une sous-section 2 regroupant les articles R. 129-5 à R. 129-9 intitulée : « Dispositions particulières aux
bâtiments en copropriété » ;
– une sous-section 3 regroupant les articles R. 129-10 et R. 129-11 intitulée : « Autres dispositions ».
Art. 2. − Le chapitre IX du titre II du livre Ier du code de la construction et de l’habitation est complété par une section 2 ainsi rédigée :

« Section 2

« Détecteurs de fumée normalisés

« Art. R. 129-12. − Chaque logement, qu’il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation
collective, est équipé d’au moins un détecteur de fumée normalisé.
« Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l’alimentation électrique du logement, sous
réserve dans ce cas qu’il soit équipé d’une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de
dysfonctionnement électrique.
« Le détecteur de fumée doit :
« – détecter les fumées émises dès le début d’un incendie ;
« – émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le
seul logement où la détection a eu lieu.
« Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la sécurité civile fixe les modalités
d’application du présent article.
« Art. R. 129-13. − La responsabilité de l’installation et de l’entretien du détecteur de fumée normalisé visé
au R. 129-12 incombe à l’occupant du logement. Cependant, elle incombe :
« – au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers visés au R. 351-55 dont la gestion est assurée par le propriétaire ou par un organisme autres que ceux mentionnés à l’article L. 365-4, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou d’un emploi et les locations meublées ;
« – aux organismes agréés mentionnés à l’article L. 365-4 exerçant les activités d’intermédiation locative et
de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.
« Art. R. 129-14. − Dans les parties communes des immeubles à usage d’habitation, les propriétaires mettent en oeuvre des mesures de sécurité contre l’incendie. Ces mesures indiquent les consignes à respecter en cas d’incendie et visent également à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements. Un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de la sécurité civile fixe les
modalités d’application du présent article.
« Art. R. 129-15. − La notification prévue au troisième alinéa du L. 129-8 se fait par la remise d’une
attestation à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie par l’occupant
ou, dans les cas prévus aux deuxième et troisième alinéas de l’article R. 129-13, le propriétaire ou l'organisme agréé mentionné à l’article L. 365-4 exerçant les activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale.

« Un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction, de l’économie et de la sécurité civile précise les informations devant figurer dans cette attestation. »
Art. 3. − Il doit être satisfait aux obligations du présent décret avant le 8 mars 2015.
Art. 4. − La ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, le ministre de
l’intérieur, de l’outre-mer, des collectivités territoriales et de l’immigration, la ministre de l’économie, des finances et de l’industrie et le secrétaire d’Etat auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait le 10 janvier 2011.

La réduction d’impôt Scellier en 2011 : où en est-on ?

2011-01-26T08:10:00.000-08:00

On sait qu’au même titre que huit autres avantages fiscaux appliqués aux investissements immobiliers, la réduction d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre du dispositif Scellier fait l’objet elle aussi du fameux "coup de rabot" de 10 %.

Cette mesure de réduction de 10 % sur certaines niches fiscales, issue de la loi de finances pour 2011 (art. 105), ne produit pas d’effet rétroactif : elle s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2011 et pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2011.

Ainsi, pour un investissement Scellier réalisé en 2010 (acte authentique signé), le contribuable bénéficiera du taux de 25 % prévu initialement même si le logement ne lui est livré, pour être loué, qu’en 2011.

Le taux de réduction d’impôt Scellier fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, devait en principe être ramené à 15 % pour ceux réalisés en 2011, à l’exception des logements BBC pour lesquels le taux de réduction devait être maintenu à 25 %. Pour les investissements réalisés en 2011, du fait du coup de rabot, ces montants sont portés respectivement à 13 % pour les logements non BBC et à 22 % pour ceux répondant aux normes BBC(1).

Des mesures transitoires :

Loi de finances pour 2011 et loi de finances rectificative pour 2010 aménagent des dispositions transitoires pour ne pas porter atteinte aux engagements d’investissement en cours au moment de la promulgation de la loi de finances pour 2011.

- le taux de 25 % applicable aux logements non BBC acquis en principe jusqu’au 31 décembre 2010 est maintenu pour les logements pour lesquels un contrat de réservation a été signé et enregistré devant notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2010 et pour lesquels l’acte authentique de vente est signéau plus tard le 31 janvier 2011. En revanche, dans ce cas particulier, si l’acquisition a porté sur un logement BBC, la majoration de 10 % ne s’applique pas ;

- les taux de 15 % (logements non BBC) ou de 25 % (logements BBC)applicables aux investissements réalisés en 2011 sont maintenus, sans être rabotés de 10 %, lorsque le contrat de réservation a été signé et enregistré devant notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2010 et que l’acte authentique est signé au plus tard le 30 mars 2011.

En revanche, pour un contrat de réservation enregistré comme indiqué ci-avant au plus tard le 31 décembre 2010 et pour lequel l’acte authentique est constaté à partir du 31 mars 2011, les taux réduits de 10 % s’appliquent, soit 13 % pour un logement non BBC et 22 % pour un logement BBC.

En visant les seuls contrats de réservation, le législateur semble avoir voulu limiter l’avantage de ces mesures transitoires aux seuls logements acquis neufs dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire… Souhaitons qu’une instruction fiscale nous éclaire rapidement sur la réalité de cette volonté !

(1) La réduction de 10 % s’applique en multipliant le taux de réduction par 0,9. Le résultat est ensuite arrondi à l’unité inférieure. Ainsi 15 % x 0,9 = 13,5 % arrondi à 13 %.

Le patrimoine des Français a doublé en dix ans

2011-01-24T06:00:00.000-08:00

Une étude menée par Bercy indique que le patrimoine des Français a doublé entre 1999 et 2009, en raison de la forte hausse des prix de l’immobilier au cours de la dernière décennie.

Le patrimoine des Français a doublé en dix ans sous l’effet de la hausse des prix de l’immobilier, d’après une étude du ministère de l’Economie et des Finances. Menée par la direction du Trésor, cette étude indique que le patrimoine brut des ménages (composé à 60% d’immobilier) s’élevait en 2009 à 10.000 milliards d'euros. En y soustrayant l'endettement lié aux achats immobiliers, il s'élevait à 9.000 milliards. Bercy explique que si le patrimoine a doublé entre 1999 et 2009, c’est principalement en raison de la hausse de 110% des prix de l’immobilier sur cette période.

Le gouvernement a commencé un état des lieux du patrimoine des Français dans le cadre de la réforme de la fiscalité du patrimoine, à venir au printemps. La taxation des plus-values réalisées lors de la vente de la résidence principale est pour le moment au cœur de la réflexion.

Bailleurs et justificatifs de solvabilité du locataire : les documents interdits

2011-01-13T04:31:00.000-08:00

MAP ©

Pour les bailleurs, choisir un bon locataire revient surtout à s'assurer de sa solvabilité afin d'éviter les impayés. Et souvent, la tentation est grande de demander un maximum de justificatifs. Attention ! Certains sont interdits par la loi. Détails.

La hantise des bailleurs ? L'impayé de loyer. Pour parer tout risque éventuel, le choix du locataire se fait ainsi généralement sur sa capacité à prouver sa solvabilité. La tentation est alors grande de demander un maximum d'informations... et certains candidats à la location d'y voir parfois de l'abus et malheureusement, avec raison !

Car en effet, la loi a posé un certain nombre de restrictions quant aux documents que l'on peut demander au locataire. C'est tout l'objet de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, auquel a été ajouté un nouvel alinéa le 22 octobre dernier.

Pour s'assurer de la solvabilité de son locataire, le bailleur peut ainsi demander des justificatifs de revenus comme plusieurs fiches de paie, sa déclaration d'impôts sur le revenu et éventuellement ces dernières quittances de loyer s'il était déjà locataire ; de même peut-il exiger la caution d'un tiers.

Les documents interdits

Mais l'article 22-2 précise :

"En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :

-photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
-carte d'assuré social ;
-copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
-attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
-attestation d'absence de crédit en cours ;
-autorisation de prélèvement automatique ;
-jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : 'Par ces motifs' ;
-attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
-attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
-contrat de mariage ;
-certificat de concubinage ;
-chèque de réservation de logement ;
-dossier médical personnel ;
-extrait de casier judiciaire ;
-remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ;
-production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;
- une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier."

Le dernier alinéa, correspondant au fichier national des incidents de remboursements, est celui ajouté fin octobre, dans le cadre de la loi sur de régulation bancaire et financière.

Crédit d'impôt : Quelle réformes pour 2011

2011-01-12T10:36:00.000-08:00

Crédit d'impôt développement durable : ce qui change en 2011
Letzelnet-FOTOLIA ©

Contrairement à ce qui était attendu et craint, le crédit d’impôt sur les équipements en faveur du développement durable ne baissera pas de 10%. La loi de finances 2011, votée définitivement le 29 décembre dernier, exclu cet avantage fiscal des baisses appliquées par ailleurs. Cependant, plusieurs durcissements sont instaurés, notamment concernant les isolations.

Isolation : crédit maintenu mais plafonné

Les professionnels de l’isolation peuvent souffler, le crédit d’impôt est maintenu à 15% pour les matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, les volets isolants et les portes d’entrée ; et 25% pour les matériaux d’isolation thermique des parois opaques et les matériaux de calorifugeage. En revanche, pour les parois opaques (excluant donc les fenêtres, portes et parois vitrées), un arrêté du 30 décembre 2010 crée un plafond de dépenses par mètre carré : le crédit est donc limité à 150 euros/m² pour un système d’isolation par l’extérieur, et 100 euros/m² par l’intérieur.

Pompe à chaleur : crédit limité aux installations performantes

Le même arrêté, publié le 31 décembre au Journal officiel, durcit la réglementation concernant les pompes à chaleur (PAC) concernées par le crédit d’impôt. Le coefficient de performance (COP) des PAC produisant de l’eau chaude est revu à la hausse : 2,5 pour les PAC utilisant comme source de chaleur l’air ambiant, l’air extérieur ou la géothermie ; 2,9 pour les PAC utilisation l’air extrait, au lieu de 2,2 précédemment pour toutes les machines. Ces nouveaux COP sont également associés à des températures de référence, celles de la source de chaleur.

Le photovoltaïque épargné

Les professionnels du solaire photovoltaïque étaient particulièrement inquiets, après la première baisse de moitié (de 50% à 25%) du crédit d’impôt sur les installations solaires, le 29 septembre dernier. Tous craignaient la seconde baisse, à 22%, qui avait été annoncée dans le projet de loi de finances ; elle n’aura finalement pas lieu. "Le développement massif du photovoltaïque a permis une forte baisse du coût d’une installation. Les soutiens de l’Etat peuvent donc baisser sans nuire à la rentabilité de l’investissement" se rassure même Evasol, l’un des leaders du domaine.

Malgré cette attitude positive, le secteur est dans la tourmente. Un décret, publié le 10 décembre dernier, suspend pendant trois mois l’obligation pour EDF de rachat de l’électricité photovoltaïque. Depuis, les professionnels se mobilisent, en multipliant les recours en annulation.

- Équipements mentionnés au 1° et 2° du b du 1 : chaudière à condensation, et matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants ou de portes d'entrée donnant sur l'extérieur ;

- Au 3° et 4° du b du 1 : matériaux d'isolation thermique des parois opaques, matériaux de calorifugeage de tout ou partie d'une installation de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaires, appareils de régulation de chauffage ;

- Au d et e du 1 : équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération, équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales

Nouveau Prêt à Taux Zéro, un vrai « Plus » !

2011-01-12T10:00:00.000-08:00

Depuis le 1^er janvier 2011, les primo-accédants ainsi que les ménages non propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années peuvent bénéficier du nouveau Prêt à Taux Zéro + (PTZ+). Il devient désormais universel, il est applicable sur l’ensemble du territoire et concerne l’ancien comme le neuf.

Ce qui change :

suppression des plafonds de ressources
un zonage plus fin : scission de la zone B en zone B1 et B2 (cf. dispositif Scellier)
revalorisation des plafonds des opérations (de x2 à x3)
prise en compte de la performance énergétique du logement : les quotités de prêts pour les logements éco-performants (étiquette A, B, C, D) sont supérieures à celles des logements énergivores
modalités de remboursement adaptées aux ressources du ménage (de 5 à 10 tranches)
allongement de la durée de remboursement (de 25 à 30 ans pour les tranches de revenus inférieurs)

Non reconduction annuelle des contrats PASS-GRL

2010-12-13T02:04:00.000-08:00

Depuis le remplacement en décembre dernier du dispositif PASS-GRL par la « GRL II », plus aucun contrat PASS-GRL groupe ou individuel ne peut être souscrit ou reconduit.

En ce qui concerne les adhésions individuelles aux contrats groupes souscrits avant la date de parution du décret, elles continuent à s’appliquer jusqu’au terme de leur échéance annuelle. Au-delà, elles ne peuvent pas non plus être reconduites.

En résumé, au delà de son échéance annuelle, le contrat ou l'adhésion individuelle ne sera pas reconduit.

Dès lors, les propriétaires bailleurs, faute de souscription d’un nouveau contrat d’assurance les garantissant contre les risques locatifs (GRL II ou GLI), ne seront plus couverts en cas d’impayés de loyer.

A la date de résiliation du contrat, il est vraisemblable que l’Assureur propose aux assurés, soit un transfert en GRL II, soit la souscription d’un nouveau contrat d’assurance loyers impayés (GLI)

Les modalités d’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières sont désormais connues

2010-11-04T08:10:00.000-07:00

A compter du 1^er janvier 2011, les professionnels de l’immobilier auront l’obligation d’afficher la performance énergétique dans les annonces immobilières de vente et de location.

Les modalités d’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières ont été présentées par le Secrétaire d’Etat en charge du logement et de l’urbanisme, M. Benoist Apparu, le mardi 26 octobre dernier. Elles feront l’objet d’un décret qui sera publié d’ici un mois.

Les exigences seront différentes selon le type de support :

- pour les annonces publiées dans la presse, la FNAIM a été entendue par le Ministère, puisque seule la mention de la « classe énergie » est requise (lettre en majuscules) ;

- Pour les annonces publiées en vitrine ou sur Internet l’affichage sera plus détaillé (étiquette énergétique et classe de performance énergétique). Il devra être lisible, en couleur et respecter des dimensions minimales :

5 % de la surface de l’annonce en vitrine, soit 5,5 x 5,5 cm pour une annonce au format A4 ;
180 x 180 pixels sur les sites internet d’annonces immobilières.

A l’occasion de cette présentation, Benoist Apparu, a annoncé le renforcement du diagnostic de performance énergétique, des compétences des diagnostiqueurs et du contrôle des diagnostics effectués.

L’ensemble de ces mesures (généralisation de la performance énergétique dans les annonces immobilières, renforcement du DPE et des compétences des diagnostiqueurs…) participent à la prise en compte de la « valeur verte » sur le marché de l’immobilier.

Cette « valeur verte » va désormais devenir un élément décisif dans la négociation

Diagnostic des installations d’assainissement non collectif : entrée en vigueur avancée au 1er janvier 2011 !

2010-10-11T05:43:00.000-07:00

Les obligations du propriétaire d’un bien équipé d’une installation autonome d’assainissement sont précisées à l’article L. 1331-1-1 du code de la santé publique, quelque peu modifié par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dite « Grenelle 2 », publiée au Journal officiel du 13 juillet 2010(1).

La loi, tout en anticipant au 1er janvier 2011 (à la place du 1er janvier 2013 initialement prévue par la loi sur l’eau du 30 décembre 2006) l’obligation d’annexer au contrat de vente des immeubles non raccordés au réseau collectif d’assainissement le diagnostic des installations d’assainissement non collectif, modifie également en ces termes l’article L. 1331-11-1 du même code :

« Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle effectué dans les conditions prévues au II de l’article L 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L 271-4 à L 271-5 du code de la construction et de l’habitation. »

Précisons par ailleurs qu’en cas de non-conformité de ladite installation lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur devra faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an après ledit acte de vente.

Dans l’hypothèse assez marginale, l’habitat individuel isolé étant a priori davantage concerné, où l’immeuble non raccordé serait soumis au statut de la copropriété, soit le contrôle aura déjà été effectué au moment de la vente, et le vendeur demandera alors au besoin au syndic de lui communiquer le diagnostic établi à l’issue de ce contrôle, soit il n’aura pas déjà été réalisé et il conviendra selon nous que le syndic requiert la commune d’y procéder. On peut dès lors conseiller aux syndics confrontés à cette situation particulière, sans attendre l’échéance de 2011, de faire diligence en ce sens. Précisons que les communes ont jusqu’au 31 décembre 2012 pour vérifier toutes les installations d’assainissement non collectif.

Nos imprimés de ventes seront en conséquence modifiés en temps utile pour intégrer ces nouvelles dispositions.

Enfin, rappelons que le contrôle obligatoire des installations d’assainissement non collectif est de la responsabilité exclusive des communes qui, pour ce faire, ont pour la plupart créé un service public spécifique, le Spanc. Cette compétence peut cependant être transférée à un groupement de communes (syndicat intercommunal ou mixte, communauté de communes ou d’agglomération…) existant ou institué spécialement pour assurer cette mission.

La collectivité compétente dispose d’une liberté de choix pour l’organisation du Spanc :

- soit une gestion directe par régie communale ou intercommunale, avec possibilité de passer un marché de prestation de services avec une entreprise choisie, en respectant le code des marchés publics, pour tout ou partie du service ;
- soit une gestion déléguée par contrat.

C’est donc dans ce cadre strict que les diagnostiqueurs pourront, le cas échéant, être amenés à réaliser ce type de diagnostic, ce qui suppose le respect préalable de la procédure dite d’appels d’offre

Publication au JO de la loi relative à l'installation des détecteurs de fumée dans les lieux d'habitation (12 mars 2010)

2010-03-19T14:12:00.001-07:00

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation vient d'être publiée au Journal officiel.

Ainsi, l'article L.129-8 du code de la construction et de l'habitation oblige désormais tout occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, à y installer au moins un détecteur de fumée normalisé ainsi qu'à veiller à son entretien et à son bon fonctionnement.

Cette obligation pèsera cependant sur le propriétaire, notamment pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées.

Par ailleurs, la loi précise que l'occupant du logement devra notifier à son assureur le garantissant contre le risque incendie qu'il a procédé à cette installation. L'assureur pourra alors éventuellement procéder à une minoration de la prime d'assurance s'il est avéré que l'assuré s'est conformé au respect de toutes ses obligations. Mais le non-respect des obligations d'installation et d'entretien du détecteur ne pourra être constitutif d'un cas de déchéance de l'assurance.

Les dispositions de la présente loi n'entreront cependant en vigueur qu'après la publication d'un décret en Conseil d'Etat et au plus tard au terme d'un délai de cinq ans à compter de sa publication.

Ce décret viendra ainsi notamment préciser les conditions de mise en œuvre de cette nouvelle obligation, notamment les caractéristiques techniques auxquelles devront répondre le détecteur de fumée, les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement.

Le décret viendra également fixer les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque incendie.

Préavis réduit et notion de « mutation » : la Cour de cassation tranche ! (3 mars 2010)

2010-03-10T00:23:00.001-08:00

La loi du 6 juillet 1989 permet au locataire qui délivre congé de réduire son délai de préavis à un mois en cas de mutation.

Le texte ne précise pas si pour bénéficier de la réduction du délai de préavis, cette mutation doit être imposée par l'employeur, ou si le locataire peut être à l'origine de cette mutation.

Pour la première fois, la Haute juridiction(1) affirme dans un arrêt qui aura les honneurs d'une publication au bulletin officiel, que les juges du fond ont jugé « à bon droit » que le motif de réduction du délai de préavis de trois à un mois pour mutation, visé à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, joue même lorsque le preneur est à l'origine de son changement d'affectation.

On relèvera que la Haute cour, dans cet arrêt de principe, se prononce pour la première fois sur la question qui a été jugée en sens contraire par certaines juridictions du fond, considérant que la mutation suppose nécessairement une décision prise par le supérieur ou l'employeur du locataire(2).

On ne peut que saluer la solution retenue par la Cour de cassation qui ne fait qu'appliquer à la lettre les conditions de l'article 15 de la loi de 1989, laquelle vise le cas de la mutation du locataire, sans plus de précisions.

Locations meublées : nouveaux seuils pour le régime du micro-BIC (1er février 2010)

2010-02-09T10:07:00.001-08:00

La loi de finances pour 2010 a indexé les seuils applicables au régime du micro-BIC, comme prévu par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 (art. 3).

Pour les revenus annuels des locations meublées de 2010, qui seront déclarés en 2011, les nouveaux plafonds à retenir sont de :

- 32 100 € HT (au lieu de 32 000 € HT), pour les locations meublées non classées ;
- 80 300 € HT (au lieu de 80 000 € HT), pour les locations meublées classées "meublé de tourisme".

Il est rappelé que lorsque la location meublée fait l'objet d'un classement en meublé de tourisme en cours d'année, les seuils sont à appliquer au prorata temporis, étant précisé qu'aucune des deux limites ci-dessus indiquées ne doit être franchie.

Baisse de l'IRL : quelles conséquences sur la révision de loyers ? (28 janvier 2010)

2010-02-08T07:52:00.001-08:00

Vous êtes nombreux à nous interroger sur les conséquences de la baisse de l'IRL en ce qui concerne la révision des loyers des baux d'habitation(1).

S'agissant de notre bail FNAIM qui stipule simplement une « révision automatique et de plein droit en fonction de la variation de l'IRL », il convient de réviser le loyer tant à la hausse qu'à la baisse.

La question se pose toutefois de la validité d'une clause stipulant une révision du loyer à la seule hausse.

En matière de bail commercial, plusieurs arguments, nous ont conduits à déconseiller la rédaction d'une clause d'échelle mobile prévoyant l'indexation du loyer à la seule hausse (l'argument majeur étant le caractère d'ordre public de l'article L. 145-39 du code de commerce).

Toutefois, il est difficile de transposer ces arguments en matière de baux d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation (c'est-à-dire les baux dits « meublés » constituant la résidence principale d'un locataire personne physique).

En effet, nous remarquons en premier lieu que l'article 17 d) de la loi de 1989 relatif à la clause de révision des loyers est ainsi rédigé « L'augmentation de loyer qui en résulte … ». La loi ne semble donc envisager qu'une hausse du loyer consécutive à l'application de l'indice.

En second lieu, une réponse ministérielle du 16 septembre 1996(2) semble ne pas considérer comme illégale une clause de révision d'un bail d'habitation prévoyant une évolution du loyer à la seule hausse. Néanmoins, nous vous rappelons que les réponses ministérielles n'engagent pas les tribunaux.

En conséquence, et même s'il est possible d'opposer à cette réponse ministérielle le déséquilibre contractuel ainsi créé (mais peut être voulu par le législateur), une partie importante de la doctrine semble ne pas considérer ce type de clause comme illégal.

C'est pourquoi, si le bail est muet, à l'instar de la clause du bail FNAIM précitée, l'application de l'indice peut conduire à la hausse comme à la baisse du loyer.

En revanche, si le bail n'envisage que la hausse du loyer, et sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond, la révision à la baisse semble ne pas devoir s'appliquer.

(1) Pour rappel, les loyers des baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des locations meublées régies par l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation sont obligatoirement révisés sur la base de l'IRL.

Communication urgente : Nous mettons en ligne les éléments récemment obtenus de notre fédération, indiquant les modifications concernant la GRL. Nous vous tiendrons informés du moindre changement et de la mise en place définitive de cette garantie

2010-01-13T01:41:00.001-08:00

Actualités juridiques

GRL 2 : mise en application ? (13 janvier 2010)

Dans une actualité publiée le 30 décembre dernier, le service juridique de la Fédération a communiqué sur la publication des décrets permettant la mise en œuvre de la nouvelle garantie des risques locatifs, dite « GRL^® 2 ». Comme cela a été précisé, depuis lors il n'est donc plus possible de souscrire au dispositif

« GRL^®1 », mieux connu sous le nom de « Pass-GRL^® ».
Comme pour le régime antérieur, la nouvelle garantie est basée sur la souscription facultative par les bailleurs, soit individuellement, soit par l'intermédiaire d'un administrateur de biens dans le cadre d'un contrat groupe garantissant les impayés de loyers, les frais de procédure et de recouvrement et les dégradations locatives. Rappelons que seuls les assureurs qui accepteront d'adhérer pourront proposer les garanties inhérentes et bénéficier, pour les locataires éligibles 1% Logement ou État, si les primes d'assurance versées par les bailleurs s'avèrent insuffisantes, d'une compensation financière en cas de sinistre qui leur sera versée par l'UESL à partir du fonds de garantie universelle des risques locatifs.

A ce jour, et à notre connaissance, aucun assureur n'aurait encore adhéré au nouveau dispositif alors qu'il n'est plus possible, depuis le 27 décembre 2009 de souscrire à l'ancien régime. Cela va sans dire que nous regrettons vivement que les pouvoirs publics n'aient pas anticipé cette période transitoire pendant laquelle il n'est plus possible de souscrire à la « GRL^® 1 » et pas encore possible de souscrire à la « GRL^® 2 ».

C'est pourquoi, il nous est difficile, voire délicat, en l'état actuel d'avancement de ce dossier, de vous communiquer des informations pratiques sur les démarches à effectuer pour basculer d'un dispositif à l'autre dans la mesure où les polices d'assurances ne sont pas encore disponibles et qu'aucune communication ne permet de connaître les taux de primes qui seront pratiqués par les différents assureurs.

Enfin, reste encore à définir avec précision les différents éléments du dossier du locataire qu'il nous faudra transmettre aux assureurs pour justifier des conditions d'éligibilité 1% Logement / Etat et du calcul du taux d'effort.

Pour vous aider dans votre choix, nous vous communiquerons ces éléments au fur et à mesure que nous en prendrons nous-mêmes connaissance.

Autorisation du cumul assurance loyers impayés et cautionnement pour les étudiants et les apprentis

2009-11-27T06:56:00.001-08:00

Publiée au Journal officiel du 25 novembre 2009, la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie, autorise désormais un bailleur ayant souscrit une assurance le garantissant contre les impayés de loyers à demander à un locataire étudiant ou apprenti un cautionnement.

Nul besoin de rappeler en effet que depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit en effet au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés de demander un cautionnement.

Le texte est aujourd'hui modifié et dispose désormais : « Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire,
sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti .»

En résumé, il est toujours interdit à un bailleur, pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 conclus après la loi MLLE du 25 mars 2009, de cumuler une assurance loyers impayés et un acte de cautionnement.

Cette interdiction ne vise cependant plus les locataires étudiants ou apprentis pour lesquels le cumul redevient désormais possible, que l'assurance soit une GLI ou une GRL.

Publication des décrets relatifs à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues de travaux d’économies d’énergie

2009-11-27T06:47:00.001-08:00

Pour rappel, depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, un nouvel article inséré à la loi du 6 juillet 1989 permet à un bailleur réalisant des travaux d'économie d'énergie de demander au locataire une contribution financière compte tenu des économies de charges réalisées.

L'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ainsi : « Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.

« Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée… »

Nous étions cependant dans l'attente d'un décret devant préciser les conditions d'application de ce texte, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimums de performance énergétique à atteindre.

En ce qui concerne le parc privé, ont été publiés au Journal officiel du 25 novembre, un décret(1) et un arrêté du 23 novembre 2009 relatifs à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie.

Il ressort notamment de ces textes les précisions suivantes :

1) En ce qui concerne les travaux éligibles :

La contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :

- soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :

a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;

b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;

c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;

d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;

e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;

f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable, sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28. Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

- soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.

2) En ce qui concerne le calcul de la contribution du locataire

L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire est calculée soit par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte différentes caractéristiques, soit, si certaines conditions sont remplies, de façon forfaitaire.

A l'issue de la réalisation des travaux, dans les bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948, le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle forfaitaire fixe et non révisable s'élevant à :

- 10 € pour les logements comprenant une pièce principale ;

- 15 € pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;

- 20 € pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.

Les montants de ces forfaits pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l'évolution de l'indice de révision des loyers (IRL). Ces nouveaux forfaits ne s'appliqueront qu'aux travaux d'efficacité énergétique réalisés après la date de publication de l'arrêté modificatif. En cas de disparition de l'indice de référence des loyers, il sera automatiquement remplacé par l'indice qui lui succède et désigné comme tel.

Dans les bâtiments achevés après le 1er janvier 1948, le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle fixe et non révisable dont le montant est calculé soit sur la base d'une méthode de calcul, soit, lorsque le bailleur ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble considéré, de façon forfaitaire, comme pour les immeubles construits avant 1948 (à savoir 10, 15 et 20 €).

Pour plus de précisions quant aux modalités d'application de ce dispositif, vous trouverez ci-dessous les liens vers le décret et l'arrêté du 23 novembre 2009 ici commentés.

Décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social

Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé

En cas de mise en œuvre de ce dispositif, il convient de ne pas oublier de porter sur l'avis d'échéance et la quittance de loyer une ligne supplémentaire intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges » ainsi que la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux.

(1) Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 pris en application de l'article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé.

Indication de surface

2009-08-27T22:44:00.001-07:00

Mention de la surface habitable

Dans les transactions portant sur un logement en copropriété, la surface habitable doit obligatoirement être mentionnée dans l'avant-contrat et le contrat. Une disposition similaire est prévue par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin) pour les baux d'habitation.

La notion de surface habitable mentionnée dans les baux d'habitation n'est cependant pas précisée par le texte mais, pour mémoire, le code de la construction et de l'habitation définit la surface habitable comme «la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres,…» (CCH : R.111-2).
En outre, aucune sanction n'est prévue en cas d'absence d'indication de la surface ou de mention d'une surface erronée.
Cette disposition n'est pas applicable aux baux en cours.

Garantie des loyers : plus de garants…

2009-08-27T22:41:00.001-07:00

Impossible de cumuler garants et garantie des loyers impayés

Lors de la signature d'un bail d'habitation, les propriétaires-bailleurs demandent très souvent la caution d'un tiers pour se protéger contre les risques d'impayés ou de dégradations. Parallèlement, ils sont également nombreux à souscrire une assurance "loyers impayés". La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin) modifie la réglementation dans ce domaine du cautionnement.

Le recours au cautionnement (caution d'un tiers) qui jusque-là pouvait être demandé par tout bailleur et quel que soit le régime de la location (nue, meublée…) est désormais réglementé pour les locations nues.
Le bailleur, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public, bailleur personne physique et personne morale), ne peut demander à bénéficier d'un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives.
Il devient donc exclu pour un bailleur qui a une garantie, quel que soit le type de cette garantie (assurance privée ou GRL) de demander en plus au locataire, la caution d'un tiers.
Lorsqu'une assurance garantissant le risque locatif n'a pas été souscrite, le recours à un cautionnement est libre pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (SCI familiales), mais réglementé pour les bailleurs personnes morales.

Désormais, un bailleur personne morale (assureurs, sociétés foncières, bailleurs HLM, SEM…) ne peut plus demander un cautionnement au locataire sauf dans deux cas : lorsqu'il est délivré par certains organismes dont la liste sera fixée par décret (décret à paraître) et lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Bulletin d’information avril 2009

2009-08-27T22:39:00.001-07:00

Nouvelle loi sur l'habitat : une modification majeure…

Une nouvelle loi modifie les critères de solvabilité requis pour l'attribution des logements dans le parc locatif privé.

La volonté affirmée par les pouvoirs publics de voir reculer le recours à des garants ou cautions physiques lors de la location de logement se traduit par la promulgation d'une loi modifiant profondément les habitudes concernant la couverture des risques d'insolvabilité.

Les impacts de cette loi sont nombreux sur la gestion locative de vos biens et sur les conditions de location. C'est pourquoi nous vous prions d'accorder à ce bulletin d'information une attention toute particulière.

Nous vous remercions de bien vouloir nous retourner le dernier feuillet par courrier afin que nous puissions vous recontacter et vous adresser notre nouvelle annexe des loyers impayés.

Loi Boutin du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion est publiée au Journal officiel du 27 mars 2009.

Le texte comporte sept chapitres et cent vingt-quatre articles : dispositions relatives à la mobilisation des acteurs ; dispositions relatives à l'amélioration du fonctionnement des copropriétés ; programme national de requalification des quartiers anciens dégradés ; mesures en faveur du développement d'une offre nouvelle de logements ; dispositions relatives à la mobilité dans le parc de logements ; dispositions relatives à la lutte contre l'exclusion, à l'hébergement et à l'accès au logement ; dispositions diverses.

Brèves…(janvier 2009)

2009-08-27T09:40:00.001-07:00

BREVES FISCALES 2008-2009 : quelles nouveautés ?

Nouvelle taxe de 1,1% sur l'épargne : comment ça marche ?

Dès le 1er janvier prochain, les revenus des placements d'épargne fiscalisés devraient supporter une nouvelle taxe maximale de 1,1%, destinée à financer le revenu de solidarité active. Au total les contributions sociales atteindraient donc 12,1%

Le Revenu de solidarité active (RSA) a été voté en première lecture le mercredi 8 octobre à l'Assemblée nationale. Pour les épargnants, le RSA, se traduira dès le 1er janvier prochain, par une nouvelle taxe fixée à 1,1% maximum. Cette nouvelle taxe, dont le taux sera fixé chaque année dans le projet de loi de finances, ne devrait pas être dans le "bouclier fiscal".

Actu juridiques (janvier 2009)

2009-08-27T09:39:00.001-07:00

Les actualités juridiques

Alarmes piscines…

Luc Chatel, Secrétaire d'Etat chargé de la Consommation, avait demandé aux fabricants et aux importateurs d'alarmes pour piscines de retirer de la vente cinq modèles d'alarmes de détection d'immersion.

La DGCCRF poursuit son enquête et confirme avoir constaté que :

- la commercialisation de ces cinq modèles d'alarme a été arrêtée ;

- quatre des cinq modèles d'alarmes dont la commercialisation a été arrêtée peuvent être néanmoins maintenus en fonction des piscines où ils sont installés :

. Aqualarm DET10 de la société Nexatis ;
. Sensor Premium PRE005-M de la société MG International ;
. Securipool de la société Securipool International ;
- Poolguard de la société Energie Engineering.

Les parents peuvent ils consentir à leurs enfants, une location avec un loyer réduit ?

Dans le cadre de la détermination des revenus fonciers, le contribuable doit notamment prendre en compte les recettes provenant des loyers perçus. Ces loyers doivent en principe
correspondre au prix du marché.

A défaut, l'administration fiscale peut substituer au montant du loyer déclaré, la valeur locative normale de l'immeuble, dès lors qu'il existe entre eux un écart important, et que le propriétaire n'est pas en mesure d'établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location de l'immeuble pour son prix normal. Dans cette hypothèse, l'administration peut, sous le contrôle du juge, rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consentie à son locataire.

Diagnostics…(janvier 2009)

2009-08-27T09:38:00.001-07:00

Les dernières évolutions en matière de diagnostics

Cette dernière année a encore vu évoluer la liste des diagnostics à réaliser pour la vente mais aussi pour la location d'un logement…

L'obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s'inscrit dans l'obligation générale pesant sur le vendeur d'informer l'acquéreur sur les caractéristiques et l'état du bien mis en vente.

Ces informations sont aujourd'hui regroupées dans un document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique » (Code de la construction et de l'habitation ) et qui oblige la recherche de :

   la présence de plomb,
   la présence d'amiante,
   la présence de termites,
   l'état de l'installation intérieure de gaz,
   l'état des risques naturels et
technologiques,
   la performance énergétique du bâtiment,
   l'état de l'installation électrique.

Les derniers diagnostics en matière de location portent sur le Diagnostic des Performances énergétiques (DPE) et le Constat des Risques d'Exposition au Plomb (CREP).

Ils doivent être établis pour toute nouvelle location.

Nous vous proposons d'en relire les grandes lignes.

Le DPE vise à informer sur la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée. Le diagnostic de performance énergétique indique :

les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation ; pour chaque catégorie d'équipements, la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ; l'évaluation de la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée générée ; l'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable produite par les équipements ; lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d'une chaudière dont la puissance est supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d'inspection de la chaudière.

Le CREP, pour tout immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1.1.49, existe une obligation d'annexer à tout nouveau contrat de location un CREP (constat des risques d'exposition au plomb) établi depuis moins de 6 ans (sauf en cas d'absence de plomb : dans ce cas le CREP initial sera joint à chaque contrat de location sans qu'il soit besoin d'établir un nouveau constat).

Information pratique (janvier 2009)

2009-08-27T09:37:00.001-07:00

Du nouveau dans nos bureaux…

Certains d'entre vous aurons pu déjà bénéficier de la réception des comptes rendus de gestion via leur adresse mail. En effet, depuis le mois d'Octobre 2008, nous avons fait l'acquisition d'un module informatique nous permettant désormais de vous adresser par courrier électronique les dossiers comptables qui seront ainsi beaucoup plus faciles à exploiter et à stocker.

Nous adressons de la même manière les avis d'échéance et les quittances de loyer aux locataires ayant une adresse mail.

RAPPEL

Nous vous avons déjà indiqué que nous avions mis en place une adresse mail : travaux@chaiximmobilier.com destinée à nous déclarer et à suivre la gestion des travaux sur votre logement. N'hésitez pas à nous écrire.

Journal d’information du 1er trimestre 2009

2009-08-27T09:36:00.001-07:00

La crise immobilière et ses conséquences sur les transactions et le marché locatif

Frappé de plein fouet par la crise financière mondiale, le marché de l'immobilier est l'un des plus durement affecté par la pénurie des emprunts. Cette crise récente dont l'ampleur soudaine a échappé à toutes les prévisions, s'appuie sur une tension du marché et sur la fin d'un cycle d'évolution des prix. Il ne faut pas s'y tromper, nous connaissons actuellement une première phase de dégradation des prix qui ne pourra cesser qu'après équilibre entre prix de vente et solvabilité des ménages.

Depuis les années 1998-1999, les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter : en 11 ans, ils ont évolué de plus de 120% et davantage encore selon les régions.

Ce phénomène initié par une simple correction des prix, s'est vu renforcé par des mesures fiscales d'incitation à l'investissement et le rallongement des durées de prêts …

Les efforts réguliers des professionnels de l'immobilier pour pousser les vendeurs à plus de mesure n'ont malheureusement pas été suffisants pour enrayer une évolution aussi forte.

Désormais, nous devons affronter une crise qui s'avère dure et qui entrainera une correction probablement importante des valeurs de l'immobilier. Dans l'immédiat, le volume des transactions en nette baisse pousse les vendeurs les plus pressés à s'adapter aux nouvelles conditions de marché dictées par les Acquéreurs. Selon les prévisions des experts, l'ensemble des prix pourront connaître alors une baisse estimée entre 35% et 45%. Les biens les plus durement touchés seront ceux surestimés et dont les propriétaires n'ont pas encore pris la mesure de la crise.

Cette baisse des prix permettra d'assainir le marché, Les vendeurs s'y retrouveront en investissant à nouveau dans des biens dont les prix auront eux aussi baissé, et les Acquéreurs auront pu accéder à la propriété pour une valeur plus proche de la valeur réelle de construction.

Les conséquences de cette crise sur le marché locatif sont encore difficiles à déterminer mais certains éléments laissent penser qu'elle aura un impact sur les prix et sur la fluidité du marché. En effet, l'afflux de nouveaux logements à la location consécutif aux invendus, gonfle l'offre et risque de créer une forte concurrence…