Le patrimoine des Français a doublé en dix ans

Une étude menée par Bercy indique que le patrimoine des Français a doublé entre 1999 et 2009, en raison de la forte hausse des prix de l’immobilier au cours de la dernière décennie.

Le patrimoine des Français a doublé en dix ans sous l’effet de la hausse des prix de l’immobilier, d’après une étude du ministère de l’Economie et des Finances. Menée par la direction du Trésor, cette étude indique que le patrimoine brut des ménages (composé à 60% d’immobilier) s’élevait en 2009 à 10.000 milliards d'euros. En y soustrayant l'endettement lié aux achats immobiliers, il s'élevait à 9.000 milliards. Bercy explique que si le patrimoine a doublé entre 1999 et 2009, c’est principalement en raison de la hausse de 110% des prix de l’immobilier sur cette période.

Le gouvernement a commencé un état des lieux du patrimoine des Français dans le cadre de la réforme de la fiscalité du patrimoine, à venir au printemps. La taxation des plus-values réalisées lors de la vente de la résidence principale est pour le moment au cœur de la réflexion.

Bailleurs et justificatifs de solvabilité du locataire : les documents interdits

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Pour les bailleurs, choisir un bon locataire revient surtout à s'assurer de sa solvabilité afin d'éviter les impayés. Et souvent, la tentation est grande de demander un maximum de justificatifs. Attention ! Certains sont interdits par la loi. Détails.

La hantise des bailleurs ? L'impayé de loyer. Pour parer tout risque éventuel, le choix du locataire se fait ainsi généralement sur sa capacité à prouver sa solvabilité. La tentation est alors grande de demander un maximum d'informations... et certains candidats à la location d'y voir parfois de l'abus et malheureusement, avec raison ! 

Car en effet, la loi a posé un certain nombre de restrictions quant aux documents que l'on peut demander au locataire. C'est tout l'objet de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, auquel a été ajouté un nouvel alinéa le 22 octobre dernier. 

Pour s'assurer de la solvabilité de son locataire, le bailleur peut ainsi demander des justificatifs de revenus comme plusieurs fiches de paie, sa déclaration d'impôts sur le revenu et éventuellement ces dernières quittances de loyer s'il était déjà locataire ; de même peut-il exiger la caution d'un tiers. 

Les documents interdits

Mais l'article 22-2 précise : 

"En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :

-photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
-carte d'assuré social ;
-copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
-attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
-attestation d'absence de crédit en cours ;
-autorisation de prélèvement automatique ;
-jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : 'Par ces motifs' ;
-attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
-attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
-contrat de mariage ;
-certificat de concubinage ;
-chèque de réservation de logement ;
-dossier médical personnel ;
-extrait de casier judiciaire ;
-remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ;
-production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;
- une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier."

Le dernier alinéa, correspondant au fichier national des incidents de remboursements, est celui ajouté fin octobre, dans le cadre de la loi sur de régulation bancaire et financière.

Crédit d'impôt : Quelle réformes pour 2011

Crédit d'impôt développement durable : ce qui change en 2011

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Contrairement à ce qui était attendu et craint, le crédit d’impôt sur les équipements en faveur du développement durable ne baissera pas de 10%. La loi de finances 2011, votée définitivement le 29 décembre dernier, exclu cet avantage fiscal des baisses appliquées par ailleurs. Cependant, plusieurs durcissements sont instaurés, notamment concernant les isolations.

Isolation : crédit maintenu mais plafonné

Les professionnels de l’isolation peuvent souffler, le crédit d’impôt est maintenu à 15% pour les matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, les volets isolants et les portes d’entrée ; et 25% pour les matériaux d’isolation thermique des parois opaques et les matériaux de calorifugeage. En revanche, pour les parois opaques (excluant donc les fenêtres, portes et parois vitrées), un arrêté du 30 décembre 2010 crée un plafond de dépenses par mètre carré : le crédit est donc limité à 150 euros/m² pour un système d’isolation par l’extérieur, et 100 euros/m² par l’intérieur.

Pompe à chaleur : crédit limité aux installations performantes

Le même arrêté, publié le 31 décembre au Journal officiel, durcit la réglementation concernant les pompes à chaleur (PAC) concernées par le crédit d’impôt. Le coefficient de performance (COP) des PAC produisant de l’eau chaude est revu à la hausse : 2,5 pour les PAC utilisant comme source de chaleur l’air ambiant, l’air extérieur ou la géothermie ; 2,9 pour les PAC utilisation l’air extrait, au lieu de 2,2 précédemment pour toutes les machines. Ces nouveaux COP sont également associés à des températures de référence, celles de la source de chaleur.

Le photovoltaïque épargné

Les professionnels du solaire photovoltaïque étaient particulièrement inquiets, après la première baisse de moitié (de 50% à 25%) du crédit d’impôt sur les installations solaires, le 29 septembre dernier. Tous craignaient la seconde baisse, à 22%, qui avait été annoncée dans le projet de loi de finances ; elle n’aura finalement pas lieu. "Le développement massif du photovoltaïque a permis une forte baisse du coût d’une installation. Les soutiens de l’Etat peuvent donc baisser sans nuire à la rentabilité de l’investissement" se rassure même Evasol, l’un des leaders du domaine.

Malgré cette attitude positive, le secteur est dans la tourmente. Un décret, publié le 10 décembre dernier, suspend pendant trois mois l’obligation pour EDF de rachat de l’électricité photovoltaïque. Depuis, les professionnels se mobilisent, en multipliant les recours en annulation. 



- Équipements mentionnés au 1° et 2° du b du 1 : chaudière à condensation, et matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants ou de portes d'entrée donnant sur l'extérieur ;

- Au 3° et 4° du b du 1 : matériaux d'isolation thermique des parois opaques, matériaux de calorifugeage de tout ou partie d'une installation de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaires, appareils de régulation de chauffage ;

- Au d et e du 1 : équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération, équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales

Nouveau Prêt à Taux Zéro, un vrai « Plus » !

Depuis le 1^er janvier 2011, les primo-accédants ainsi que les ménages non propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années peuvent bénéficier du nouveau Prêt à Taux Zéro + (PTZ+). Il devient désormais universel, il est applicable sur l’ensemble du territoire et concerne l’ancien comme le neuf.

Ce qui change :

• suppression des plafonds de ressources
• un zonage plus fin : scission de la zone B en zone B1 et B2 (cf. dispositif Scellier)
• revalorisation des plafonds des opérations (de x2 à x3)
• prise en compte de la performance énergétique du logement : les quotités de prêts pour les logements éco-performants (étiquette A, B, C, D) sont supérieures à celles des logements énergivores
• modalités de remboursement adaptées aux ressources du ménage (de 5 à 10 tranches)
• allongement de la durée de remboursement (de 25 à 30 ans pour les tranches de revenus inférieurs)

Non reconduction annuelle des contrats PASS-GRL

Depuis le remplacement en décembre dernier du dispositif PASS-GRL par la « GRL II », plus aucun contrat PASS-GRL groupe ou individuel ne peut être souscrit ou reconduit.

En ce qui concerne les adhésions individuelles aux contrats groupes souscrits avant la date de parution du décret, elles continuent à s’appliquer jusqu’au terme de leur échéance annuelle. Au-delà, elles ne peuvent pas non plus être reconduites.

En résumé, au delà de son échéance annuelle, le contrat ou l'adhésion individuelle ne sera pas reconduit.

Dès lors, les propriétaires bailleurs, faute de souscription d’un nouveau contrat d’assurance les garantissant contre les risques locatifs (GRL II ou GLI), ne seront plus couverts en cas d’impayés de loyer.

  

A la date de résiliation du contrat, il est vraisemblable que l’Assureur propose aux assurés, soit un transfert en GRL II, soit la souscription d’un nouveau contrat d’assurance loyers impayés (GLI)

Les modalités d’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières sont désormais connues

A compter du 1^er janvier 2011, les professionnels de l’immobilier auront l’obligation d’afficher la performance énergétique dans les annonces immobilières de vente et de location.

Les modalités d’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières ont été présentées par le Secrétaire d’Etat en charge du logement et de l’urbanisme, M. Benoist Apparu, le mardi 26 octobre dernier. Elles feront l’objet d’un décret qui sera publié d’ici un mois.

Les exigences seront différentes selon le type de support :

-          pour les annonces publiées dans la presse, la FNAIM a été entendue par le Ministère, puisque seule la mention de la « classe énergie » est requise (lettre en majuscules) ;

-          Pour les annonces publiées en vitrine ou sur Internet l’affichage sera plus détaillé (étiquette énergétique et classe de performance énergétique). Il devra être lisible, en couleur et respecter des dimensions minimales :

• 5 % de la surface de l’annonce en vitrine, soit 5,5 x 5,5 cm pour une annonce au format A4 ;
• 180 x 180 pixels sur les sites internet d’annonces immobilières.

A l’occasion de cette présentation, Benoist Apparu, a annoncé le renforcement du diagnostic de performance énergétique, des compétences des diagnostiqueurs et du contrôle des diagnostics effectués. 

L’ensemble de ces mesures (généralisation de la performance énergétique dans les annonces immobilières, renforcement du DPE et des compétences des diagnostiqueurs…) participent à la prise en compte de la « valeur verte » sur le marché de l’immobilier.  

Cette « valeur verte » va désormais devenir un élément décisif dans la négociation 

Diagnostic des installations d’assainissement non collectif : entrée en vigueur avancée au 1er janvier 2011 !

Les obligations du propriétaire d’un bien équipé d’une installation autonome d’assainissement sont précisées à l’article L. 1331-1-1 du code de la santé publique, quelque peu modifié par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dite « Grenelle 2 », publiée au Journal officiel du 13 juillet 2010(1).


La loi, tout en anticipant au 1er janvier 2011 (à la place du 1er janvier 2013 initialement prévue par la loi sur l’eau du 30 décembre 2006) l’obligation d’annexer au contrat de vente des immeubles non raccordés au réseau collectif d’assainissement le diagnostic des installations d’assainissement non collectif, modifie également en ces termes l’article L. 1331-11-1 du même code :


« Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle effectué dans les conditions prévues au II de l’article L 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L 271-4 à L 271-5 du code de la construction et de l’habitation. »


Précisons par ailleurs qu’en cas de non-conformité de ladite installation lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur devra faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an après ledit acte de vente.


Dans l’hypothèse assez marginale, l’habitat individuel isolé étant a priori davantage concerné, où l’immeuble non raccordé serait soumis au statut de la copropriété, soit le contrôle aura déjà été effectué au moment de la vente, et le vendeur demandera alors au besoin au syndic de lui communiquer le diagnostic établi à l’issue de ce contrôle, soit il n’aura pas déjà été réalisé et il conviendra selon nous que le syndic requiert la commune d’y procéder. On peut dès lors conseiller aux syndics confrontés à cette situation particulière, sans attendre l’échéance de 2011, de faire diligence en ce sens. Précisons que les communes ont jusqu’au 31 décembre 2012 pour vérifier toutes les installations d’assainissement non collectif.


Nos imprimés de ventes seront en conséquence modifiés en temps utile pour intégrer ces nouvelles dispositions.


Enfin, rappelons que le contrôle obligatoire des installations d’assainissement non collectif est de la responsabilité exclusive des communes qui, pour ce faire, ont pour la plupart créé un service public spécifique, le Spanc. Cette compétence peut cependant être transférée à un groupement de communes (syndicat intercommunal ou mixte, communauté de communes ou d’agglomération…) existant ou institué spécialement pour assurer cette mission.


La collectivité compétente dispose d’une liberté de choix pour l’organisation du Spanc :


- soit une gestion directe par régie communale ou intercommunale, avec possibilité de passer un marché de prestation de services avec une entreprise choisie, en respectant le code des marchés publics, pour tout ou partie du service ;
- soit une gestion déléguée par contrat.


C’est donc dans ce cadre strict que les diagnostiqueurs pourront, le cas échéant, être amenés à réaliser ce type de diagnostic, ce qui suppose le respect préalable de la procédure dite d’appels d’offre