Réparations locatives et indemnisation du bailleur, la jurisprudence se confirme !

On se souvient du dernier arrêt rendu par la Cour de cassation le 25 janvier 2006, aux termes duquel «le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail [et que cette] indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations».

Dès lors que le juge constate l’existence d’un dommage, il lui appartient d’en évaluer le montant.

Un arrêt récent de la Cour de cassation(1) qui statue au même visa que celui de l’année 2006 vient nous donner quelques éclaircissements.

En l’espèce, un locataire assigne les bailleurs aux fins d’obtenir restitution de son dépôt de garantie.

Pour faire droit à sa demande, la juridiction de proximité retient qu’un état des lieux a été établi contradictoirement, qu’aucune réparation n’a été exécutée, que seuls des devis ont été établis et qu’en conséquence les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer des sommes qui ne sont pas engagées.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation par arrêt en date du 2 octobre 2007.

La position retenue par la Haute Cour s’inscrit dans le prolongement de sa précédente jurisprudence en considérant que «vu les articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 (relatif aux obligations du locataire en matière de dégradations, pertes et entretien courant du logement) et 1147 du Code civil (article fondateur de l’obligation de résultat), alors que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives, la juridiction de proximité qui s’est déterminée par un motif inopérant, n’a pas donné de base légale à sa décision.»

Ainsi et comme les Hauts magistrats ont déjà pu l’affirmer dans l’arrêt de 2006, le préjudice du bailleur est caractérisé par la seule inexécution par le preneur des réparations locatives.
En d’autres termes, ce qui fonde l’indemnisation du bailleur n’est que la conséquence de l’inexécution d’une obligation de faire ou de ne pas faire qui se résout en dommages et intérêts, en application de l’article 1142 du Code civil.

Le locataire est ainsi sanctionné sur le fondement de son obligation contractuelle de faire et de ne pas faire !

Nous ne pouvons que saluer la position constante de la Cour de cassation qui fonde sa décision sur la responsabilité contractuelle du locataire.

(1) Cass. 3ème civ. 2 octobre 2007, ALESSIO c/HEAULME.

Modification de l'assiette et du taux de la taxe sur la plus value des résidences secondaires

Depuis le début du mois de Septembre 2011, une réforme de la taxation des plus values a un fort impact sur le marché immobilier.

En quelques mots, la taxation des plus values des résidences secondaires qui bénéficiait d’un régime d’abattement forfaitaire de 10% à compter de la 5^ème année de détention, conduisait à une exonération totale au bout de 15 ans. 

Désormais à compter du 1^er février 2012, cet abattement est modifié pour n’être plus que de 2% entre la 6^ème année de détention jusqu’à la 16^ème année, puis de 4% jusqu’à la 23^ème année, et 8 % à partir de la 24^ème année. Le tout permettant une exonération totale de plus value à compter de la 30^ème année de détention d’une résidence secondaire.

Le montant de la taxe est lui aussi révisé puisqu’il subit l’évolution de la CSG CRDS, passant à partir du 1^er janvier 2012 à 32.5 % au lieu de 31.3 %.

DPE : le gouvernement a tranché. La durée de validité du diagnostic est fixée à 10 ans !

On se souvient que la loi portant engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, a donné au diagnostic de performance énergétique (DPE) une place prépondérante.
Ainsi, les articles L.134-1 et suivants du CCH relatifs au DPE ont été modifiés, le législateur laissant le soin au gouvernement la charge de définir la durée de validité du DPE.


Le nouveau décret(1) fixe de façon générale la durée de validité du DPE à dix ans (art. R.134-4-2 du CCH).
Notons que ce texte vise aussi bien le DPE fourni en cas de vente que celui annexé au contrat de location.
En ce qui concerne la location saisonnière, le décret reprend ce que la loi "Grenelle 2" susvisée avait abrogé, à savoir l’exigence de fourniture d'un DPE en cas de location saisonnière.
En conséquence, le décret supprime l’article R.134-4-3 du CCH qui visait le « DPE simplifié » à fournir en cas de conclusion d'un contrat de location de ce type.


On peut regretter que la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation et mixtes qui, en son article 3-1, expressément applicable aux locations saisonnières en vertu de l'article 2, prévoit notamment l'obligation de réalisation du DPE,  n'ait pas été mise en conformité avec ce nouveau texte.  
L’article L. 134-3-1 du CCH issu de la loi "Grenelle 2" dispose en effet qu'"En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L 134-1 est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière."


(1) Décret n° 2011-413 du 13 avril 2011, JO du 19 avril.

Déclarations des revenus 2010

Revenus fonciers des personnes physiques perçus en 2010 à déclarer en 2011 :
les déclarations sont en ligne
À partir de ce mardi 19 avril 2011 et jusqu’au mercredi 4 mai 2010, les contribuables vont recevoir les déclarations « papier » des revenus perçus en 2010. Le service déclaration en ligne sur le site www.impots.gouv.fr sera ouvert à partir du 26 avril 2011.

La déclaration « papier » devra être déposée au plus tard le 30 mai 2011 à minuit.

Les  télédéclarants disposeront d’un délai supplémentaire jusqu’au :
-  jeudi 9 juin 2011 pour les départements n° 01 à 19 ;
-  jeudi 16 juin 2011 pour les départements n° 20 à 49 ;
-  jeudi 30 juin 2011 pour les départements n° 50 à 974.
Pour plus de renseignements, découvrir les nouveautés de la déclaration 2011 et retrouver le dossier de presse : www.impots.gouv.fr

Les déclarations de revenus fonciers :

Comme chaque année, les personnes physiques qui ont perçues des revenus fonciers provenant de la location non meublée de propriétés urbaines ou rurales, de parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale, doivent joindre à leur déclaration d’ensemble, la déclaration de leurs revenus fonciers 2044.

Cette déclaration ne concerne pas ceux qui relèvent plein droit du champ d’application du régime du micro foncier (revenu foncier brut perçu par foyer fiscal inférieur ou égal à 15 000 euros, charges non comprises), sauf décision d’opter pour le régime réel d’imposition (option irrévocable pendant 3 ans).

La déclaration des revenus fonciers perçus par les contribuables personnes physiques doit être adressée au centre des impôts, avec la déclaration d’ensemble des revenus.

Les imprimés pour les déclarations de revenus fonciers au régime réel, dites 2044 et 2044 spéciale (régimes spéciaux) pour 2011 sont disponibles.

La déclaration 2044 : concerne les revenus provenant de la location non meublée de propriétés rurales ou urbaines ou d’autres revenus fonciers (redevances affichage) d’un montant supérieur à 15 000 euros ou sur option lorsque les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros.

La déclaration 2044

La notice explicative de la déclaration 2044

La déclaration 2044 spéciale : concerne la déclaration des revenus provenant d’immeubles neufs pour lesquels le propriétaire à opté pour un régime spécial (Périssol, Besson, Robien, Borloo...), d’immeubles situés en secteur sauvegardé, classés monuments historiques ou possédés en nue-propriété. Elle concerne aussi les revenus d’immeubles neufs pour lesquels le propriétaire a opté pour le régime Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR (déclaration 2044 S + 2042 C aux cases 7HJ et 7HK pour bénéficier de la réduction d’impôt y afférent).

La déclaration 2044 SPE

La notice explicative 2044 SPE

Il n’y aura pas de taxe sur la résidence principale

Quelques semaines seulement après le tollé intervenu suite à sa proposition de taxer les plus-values des résidences principales, Nicolas Sarkozy est revenu jeudi soir sur son idée. Il a assuré être «opposé» à cette idée, qui ne devrait donc pas figurer dans la future réforme de la fiscalité du patrimoine.

 

Sitôt évoquée, sitôt oubliée. L’idée de la taxe sur la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale, dont l’évocation provoquait depuis plusieurs semaines l’émoi des professionnels de l’immobilier et du logement, a finalement été balayée par Nicolas Sarkozy lors de l’émission «Paroles de Français», jeudi soir sur TF1. Il faut dire que cette idée avait déclenché un tollé, y compris dans les rangs de la majorité, dès son annonce par… le président de la République lui-même. A l’époque de cette annonce, le député UMP Jérôme Chartier avait défendu l’idée mais demandait que cette taxation ne concerne que les ventes dépassant 1,2 million d’euros, afin d’épargner les classes moyennes.

Décret d'application de la loi sur l'installation des détecteurs de fumée

Le décret d'application de la loi "Morange" du 9 mars 2010 portant sur l'installation des détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation est paru au journal officiel no 2011-36 du 10 janvier 2011.

Ce décret concernant l'ensemble des logements nous trouvons essentiel de vous permettre de le consulter dans son intégralité. Nous vous rappelons qu'une installation dès aujourd'hui est préférable même si la date butoire est fixée au 8 mars 2015.

Publics concernés : occupants et propriétaires de logements ; organismes agréés exerçant les activités
d’intermédiation locative et de gestion locative sociale.
Objet : installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation.
Entrée en vigueur : les obligations fixées par le décret doivent être respectées avant le 8 mars 2015.
Notice : le décret précise les exigences auxquelles doit répondre le détecteur de fumée normalisé installé dans chaque logement, les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement. Il indique
dans quels cas ces obligations incombent au propriétaire.

Il présente également les mesures de sécurité à mettre en oeuvre par les propriétaires dans les parties communes des bâtiments d’habitation pour prévenir le risque d’incendie.
Enfin, il caractérise la notification de l’installation du détecteur de fumée normalisé qui doit être réalisée
entre occupant et assureur.

Références : le code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue du présent décret, peut
être consulté sur le site de Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).

Le Premier ministre,
Sur le rapport de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement et du
secrétaire d’Etat auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, Vu la directive 98/34/CE du Parlement européen et du Conseil du 22 juin 1998 modifiée prévoyant une procédure d’information dans le domaine des normes et réglementations techniques et des règles relatives aux services de la société de l’information ;

Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L. 129-8, L. 129-9 et L. 365-4 ;
Vu l’avis du comité des finances locales (commission consultative d’évaluation des normes) en date du
9 septembre 2010 ; Vu l’avis du comité consultatif de la législation et de la réglementation financières en date du 10 septembre 2010 ; Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,

Décrète :

Art. 1er. − I. − L’intitulé du chapitre IX du titre II du livre Ier du code de la construction et de l’habitation
est remplacé par l’intitulé : « Sécurité des immeubles à usage d’habitation ».

II. − Les articles R. 129-1 à R. 129-11 du même code sont regroupés dans une section 1 intitulée :
« Dispositions générales pour la sécurité des occupants d’immeubles collectifs à usage d’habitation »
comprenant trois sous-sections :
– une sous-section 1 regroupant les articles R. 129-2 à R. 129-4 intitulée : « Dispositions générales » ;
– une sous-section 2 regroupant les articles R. 129-5 à R. 129-9 intitulée : « Dispositions particulières aux
bâtiments en copropriété » ;
– une sous-section 3 regroupant les articles R. 129-10 et R. 129-11 intitulée : « Autres dispositions ».
Art. 2. − Le chapitre IX du titre II du livre Ier du code de la construction et de l’habitation est complété par une section 2 ainsi rédigée :

« Section 2

« Détecteurs de fumée normalisés

« Art. R. 129-12. − Chaque logement, qu’il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation
collective, est équipé d’au moins un détecteur de fumée normalisé.
« Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l’alimentation électrique du logement, sous
réserve dans ce cas qu’il soit équipé d’une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de
dysfonctionnement électrique.
« Le détecteur de fumée doit :
« – détecter les fumées émises dès le début d’un incendie ;
« – émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le
seul logement où la détection a eu lieu.
« Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la sécurité civile fixe les modalités
d’application du présent article.
« Art. R. 129-13. − La responsabilité de l’installation et de l’entretien du détecteur de fumée normalisé visé
au R. 129-12 incombe à l’occupant du logement. Cependant, elle incombe :
« – au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers visés au R. 351-55 dont la gestion est assurée par le propriétaire ou par un organisme autres que ceux mentionnés à l’article L. 365-4, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou d’un emploi et les locations meublées ;
« – aux organismes agréés mentionnés à l’article L. 365-4 exerçant les activités d’intermédiation locative et
de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.
« Art. R. 129-14. − Dans les parties communes des immeubles à usage d’habitation, les propriétaires mettent en oeuvre des mesures de sécurité contre l’incendie. Ces mesures indiquent les consignes à respecter en cas d’incendie et visent également à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements. Un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de la sécurité civile fixe les
modalités d’application du présent article.
« Art. R. 129-15. − La notification prévue au troisième alinéa du L. 129-8 se fait par la remise d’une
attestation à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie par l’occupant
ou, dans les cas prévus aux deuxième et troisième alinéas de l’article R. 129-13, le propriétaire ou l'organisme agréé mentionné à l’article L. 365-4 exerçant les activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale.

« Un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction, de l’économie et de la sécurité civile précise les informations devant figurer dans cette attestation. »
Art. 3. − Il doit être satisfait aux obligations du présent décret avant le 8 mars 2015.
Art. 4. − La ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, le ministre de
l’intérieur, de l’outre-mer, des collectivités territoriales et de l’immigration, la ministre de l’économie, des finances et de l’industrie et le secrétaire d’Etat auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait le 10 janvier 2011.

La réduction d’impôt Scellier en 2011 : où en est-on ?

On sait qu’au même titre que huit autres avantages fiscaux appliqués aux investissements immobiliers, la réduction d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre du dispositif Scellier fait l’objet elle aussi du fameux "coup de rabot" de 10 %.

Cette mesure de réduction de 10 % sur certaines niches fiscales, issue de la loi de finances pour 2011 (art. 105), ne produit pas d’effet rétroactif : elle s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2011 et pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2011.

Ainsi, pour un investissement Scellier réalisé en 2010 (acte authentique signé), le contribuable bénéficiera du taux de 25 % prévu initialement même si le logement ne lui est livré, pour être loué, qu’en 2011.

Le taux de réduction d’impôt Scellier fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, devait en principe être ramené à 15 % pour ceux réalisés en 2011, à l’exception des logements BBC pour lesquels le taux de réduction devait être maintenu à 25 %. Pour les investissements réalisés en 2011, du fait du coup de rabot, ces montants sont portés respectivement à 13 % pour les logements non BBC et à 22 % pour ceux répondant aux normes BBC(1).

Des mesures transitoires  :

Loi de finances pour 2011 et loi de finances rectificative pour 2010 aménagent des dispositions transitoires pour ne pas porter atteinte aux engagements d’investissement en cours au moment de la promulgation de la loi de finances pour 2011.

- le taux de 25 % applicable aux logements non BBC acquis en principe jusqu’au 31 décembre 2010 est maintenu pour les logements pour lesquels un contrat de réservation a été signé et enregistré devant notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2010 et pour lesquels l’acte authentique de vente est signéau plus tard le 31 janvier 2011. En revanche, dans ce cas particulier, si l’acquisition a porté sur un logement BBC, la majoration de 10 % ne s’applique pas ;

- les taux de 15 % (logements non BBC) ou de 25 % (logements BBC)applicables aux investissements réalisés en 2011 sont maintenus, sans être rabotés de 10 %, lorsque le contrat de réservation a été signé et enregistré devant notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2010 et que l’acte authentique est signé au plus tard le 30 mars 2011.

En revanche, pour un contrat de réservation enregistré comme indiqué ci-avant au plus tard le 31 décembre 2010 et pour lequel l’acte authentique est constaté à partir du 31 mars 2011, les taux réduits de 10 % s’appliquent, soit 13 % pour un logement non BBC et 22 % pour un logement BBC.  

En visant les seuls contrats de réservation, le législateur semble avoir voulu limiter l’avantage de ces mesures transitoires aux seuls logements acquis neufs dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire… Souhaitons qu’une instruction fiscale nous éclaire rapidement sur la réalité de cette volonté !  

(1) La réduction de 10 % s’applique en multipliant le taux de réduction par 0,9. Le résultat est ensuite arrondi à l’unité inférieure. Ainsi 15 % x 0,9 = 13,5 % arrondi à 13 %.