Redéfinitions et plafonnements des prêts à taux zéro et éco-PTZ

Les temps sont durs pour le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Le premier subit même une franche redéfinition ! Favorisant déjà l’acquisition de logements à forte efficacité énergétique, l’aide financière destinée aux primo-accédants ne sera plus proposée qu’à l’achat d’un logement neuf. Une exception notable : les logements anciens vendus par les bailleurs sociaux à leurs occupants. Sont concernées les offres de prêt émises à partir du 1er janvier.

Un décret modifie cependant la définition du logement "neuf", à compter du 1er juin 2012. Le terme inclut désormais les habitations ayant subi une rénovation de très grande ampleur, "qui conduisent à la production d'un logement neuf, au sens du régime fiscal de la TVA". 

Mise en place de plafonds de ressources

La loi de finances pour 2012 prévoit également une diminution de l’enveloppe globale allouée au PTZ+. Résultat : le PTZ+, auparavant accessible sans condition de ressources, est aujourd’hui réservé aux ménages les moins aisés. 

Un décret fixe les plafonds de revenus annuels, en fonction de la zone d’habitation (A, B1, B2 ou C) et de la composition du foyer. Il indique également que la durée maximale du PTZ+ est limitée à 25 ans, contre 30 auparavant.

Eco-prêt et crédit d’impôt sur le développement durable

2012 est aussi l’année de la restriction pour l’éco-prêt à taux zéro, destiné aux propriétaires réalisant des travaux d'économie d'énergie. Il était, jusqu’à maintenant, compatible avec le crédit d’impôt sur le revenu au titre des économies d'énergie et du développement durable. Mais, à partir du 1er janvier, ce double avantage n’est plus octroyé qu’aux foyers dont les revenus ne dépassent pas 30.000 euros.

La trêve hivernale

31 octobre 2011, 21h : début de la trêve hivernale

Fondation Abbé Pierre ©

Pour venir en aide aux personnes menacées d’expulsion ainsi qu'aux petits propriétaires confrontés aux impayés, la Fondation Abbé Pierre a lancé la plateforme téléphonique "Allo prévention expulsion". Numéro Azur : 0810.001.505.

Depuis le 31 octobre 21h, les expulsions locatives sont suspendues le temps d'une trêve hivernale, jusqu'au 15 mars 2012. L'occasion de s'intéresser sur la prévention du contentieux locatif, alors qu'il n'est pas question pour le gouvernement d'un moratoire total des expulsions le temps de la crise. Dans ce cadre, une étude de l'Anil apporte un éclairage intéressant sur les profils des locataires et des bailleurs confrontés à l'impayé.

Un répit, obtenu de haute lutte en 1954 par l'abbé Pierre, comme le rappelle l'association Droit au logement (DAL) : la trêve hivernale des expulsions locatives (article L 613-3 du code de la construction et de l’habitation) a commencé ce 31 octobre à 21h. A noter que si les personnes sous le coup d'un contentieux locatif sont entrées illégalement dans les locaux (squats), cette suspension ne s'applique pas. De même lorsqu'un relogement décent est prévu pour le locataire et sa famille ou, si les locaux font l'objet d'un arrêté de péril. 

La prévention plutôt que le moratoire

Pour les associations, cette période est aussi l'occasion de rappeler la grande détresse de milliers de locataires qui, menacés d'expulsions, n'ont pas de solutions de relogement. Et ils seraient de plus en plus nombreux dans ce cas, du fait de la crise actuelle. "La cherté du logement, causée par la flambée de l’immobilier et des loyers, nourrissent la hausse des expulsions locatives, pour impayés de loyer, pour congé vente par essence à caractère spéculatif, ou pour occupation sans titre conséquence de l’aggravation de la crise du logement", dénonce ainsi le DAL. Et de demander, comme la Fondation Abbé Pierre, un moratoire des expulsions. Une solution qui n'est pas la bonne, pour le secrétaire d'Etat au logement Benoist Apparu qui, répondant à des journalistes de l'AFP, se dit "fondamentalement contre un moratoire des expulsions" qui pourrait "déresponsabiliser" les locataires et faire peur aux propriétaires qui ne mettraient plus leurs biens en locations. 

 Le secrétaire d'Etat entend ainsi toujours privilégier la voie de la prévention des impayés de loyers et ce, "le plus tôt possible". Parmi les mécanismes existants en ce sens, le numéro vert SOS Impayés de loyers, le 0805.160.075 fonctionne bien selon Benoist Apparu ; en revanche, déclare-t-il, le résultat est plus "mitigé" pour les commissions départementales de prévention des expulsions. 

Parmi les autres outils de prévention, on peut citer la garantie des risques locatifs qui essaie tant bien que mal, sous sa nouvelle mouture, de s'étendre. Sans oublier les intitiatives des associations comme la plateforme téléphonique "Allo prévention expulsion" de la Fondation Abbé Pierre (Numéro Azur :0810.001.505). 

Sur ce sujet de la prévention notamment, l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) publie en ce mois d'octobre une très intéressante enquête intitulée "Préventions des expulsions - Locataires et Bailleurs face à l'impayé", menée par Béatrice Herbert. Premier atout de cette étude : apporter un éclairage sur le profil des bailleurs et des locataires confrontés à des difficultés. 

Quid des chiffres 2010 ?
A noter qu'aucun chiffre sur les expulsions 2010 n'est pour l'instant disponible, ce que dénoncent les associations comme le DAL, qui y voit un moyen de masquer une hausse et faire croire à la stabilisation des chiffres. Selon l'association, "Les jugements d’expulsion ont augmenté de 50 % depuis 15 ans, et les expulsions forcées avec intervention de la police ont doublé".Benoist Apparu de son côté, ne croit pas qu'"il y aura augmentation significative du nombre d'expulsions effectives". Chaque année en moyenne, selon les chiffres qu'il a déclarés à l'AFP, le nombre de décisions de justice est "autour de 100.000 à 110.000" et celui des d'expulsions par la force publique "autour de 10.000". Ce qui l'amène à s'interroger sur cet écart : "Ce qui nous manque aujourd'hui, que j'ai demandé et que j'espère avoir en mars, c'est une étude pour voir comment on passe de 100.000 à 10.000, que deviennent les 90.000, est-ce qu'ils partent, où est-ce qu'ils vont?" se demande-t-il.

Plus-values immobilières : les députés votent un assouplissement en faveur du logement

Dans le cadre des débats parlementaires relatifs au projet de loi de finances pour 2012, les députés ont adopté le 20 octobre dernier un amendement introduisant à l’article 150 U du code général des impôts une nouvelle exonération. Avant de la considérer comme acquise, rappelons que le texte doit suivre la navette parlementaire habituelle, c'est-à-dire être également examiné par le Sénat, puis par la commission mixte paritaire, avant d’être publié au Journal officiel (fin décembre 2011).

Ainsi, serait exonérée de plus-values la première cession (comprendre première cession à compter du 1er février 2012) d'un logement (sont exclus les biens qui ont un autre usage) autre que la résidence principale (logement loué, logement occupé à titre de résidence secondaire, logement vacant...) lorsque le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale directement ou par personne interposée (par le biais d'une SCI par exemple).

Cette exonération est soumise à conditions :

- la cession doit être réalisée au moins cinq ans après l'acquisition : il conviendra donc d’avoir possédé le bien au moins cinq ans de date à date ;
- la cession n'intervient pas dans les deux ans de celle de la résidence principale, le cas échéant.
Ces deux délais ne seront pas exigés lorsque la cession sera motivée par des événements concernant la situation familiale, personnelle ou professionnelle du contribuable dont la liste sera fixée par décret.

Cette nouvelle exonération concerne-t-elle les contribuables non résidents ?

Non, car la question d’un logement autre que leur résidence principale en France des non-résidents ne se pose pas. En revanche, l’article 150 U II 2° du code général des impôts, dans sa rédaction actuelle, exonère de plus-values les cessions d’immeubles qui constituent l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France et qui sont ressortissantes d'un Etat membre de la Communauté européenne, ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (Islande, Norvège ou Lichtenstein ou d’un autre Etat membre si elles peuvent invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination).

Cette exonération s’applique dans la limite d'une résidence par contribuable, à la double condition que:

- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
- et qu'il ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de cette cession.

La limitation du dispositif à une seule résidence s’applique aux cessions réalisées depuis le 1er janvier 2011. Rappelons que du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2011, les deux premières cessions étaient visées. Cette limitation à une seule cession, introduite par la loi de finances pour 2011, prévoit que ces dispositions s'appliquent pour l'imposition des plus-values immobilières réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues à compter du 1er janvier 2011. Sous réserve de l’appréciation du juge de l’impôt, les cessions intervenues avant le 1er janvier 2011 ne devraient pas être prises en compte

Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 : liste des documents que le bailleur ne peut pas demander au candidat locataire

L’article 22-2 du la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’en préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur, et partant son mandataire, ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :

- photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
- carte d'assuré social ;
- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
- attestation d'absence de crédit en cours ;
- autorisation de prélèvement automatique ;
- jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : " Par ces motifs " ;
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
- attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
- contrat de mariage ;
- certificat de concubinage ;
- chèque de réservation de logement ;
- dossier médical personnel ;
- extrait de casier judiciaire ;
- remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du code civil ;
- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants;
- une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier.
La loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, elle est d’interprétation stricte. La liste établie par l’article 22-2 de la loi doit donc être considérée comme limitative. Dès lors, le bailleur ou son mandataire sont en droit de demander au candidat locataire tout autre document lui permettant de s’assurer de son identité et de sa solvabilité. De même, si le bailleur ou son mandataire ne peuvent exiger une attestation de l’employeur du candidat locataire, c’est à la condition que ce dernier puisse fournir son contrat de travail et ses derniers bulletins de salaires. A défaut, l’attestation de l’employeur peut être exigée. Il en de même au titre de l’attestation du précédent bailleur lorsque le locataire n’est pas en mesure de présenter d’autres justificatifs.
Cet article a été créé par la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002. Il n’était alors mentionné que la photographie d'identité, la carte d'assuré social, la copie de relevé de compte bancaire ou postal et l’attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal. Cet article a ensuite été modifié et complété par la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 dite « loi DALO » qui a porté le nombre de documents que le bailleur ne peut demander au candidat locataire de quatre à seize puis à nouveau modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite « loi Boutin ».
Enfin, la loi n° 2010-1249 du 22 octobre 2010 de régularisation bancaire et financière a ajouté à cette liste la « copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement 

Réparations locatives et indemnisation du bailleur, la jurisprudence se confirme !

On se souvient du dernier arrêt rendu par la Cour de cassation le 25 janvier 2006, aux termes duquel «le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail [et que cette] indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations».

Dès lors que le juge constate l’existence d’un dommage, il lui appartient d’en évaluer le montant.

Un arrêt récent de la Cour de cassation(1) qui statue au même visa que celui de l’année 2006 vient nous donner quelques éclaircissements.

En l’espèce, un locataire assigne les bailleurs aux fins d’obtenir restitution de son dépôt de garantie.

Pour faire droit à sa demande, la juridiction de proximité retient qu’un état des lieux a été établi contradictoirement, qu’aucune réparation n’a été exécutée, que seuls des devis ont été établis et qu’en conséquence les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer des sommes qui ne sont pas engagées.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation par arrêt en date du 2 octobre 2007.

La position retenue par la Haute Cour s’inscrit dans le prolongement de sa précédente jurisprudence en considérant que «vu les articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 (relatif aux obligations du locataire en matière de dégradations, pertes et entretien courant du logement) et 1147 du Code civil (article fondateur de l’obligation de résultat), alors que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives, la juridiction de proximité qui s’est déterminée par un motif inopérant, n’a pas donné de base légale à sa décision.»

Ainsi et comme les Hauts magistrats ont déjà pu l’affirmer dans l’arrêt de 2006, le préjudice du bailleur est caractérisé par la seule inexécution par le preneur des réparations locatives.
En d’autres termes, ce qui fonde l’indemnisation du bailleur n’est que la conséquence de l’inexécution d’une obligation de faire ou de ne pas faire qui se résout en dommages et intérêts, en application de l’article 1142 du Code civil.

Le locataire est ainsi sanctionné sur le fondement de son obligation contractuelle de faire et de ne pas faire !

Nous ne pouvons que saluer la position constante de la Cour de cassation qui fonde sa décision sur la responsabilité contractuelle du locataire.

(1) Cass. 3ème civ. 2 octobre 2007, ALESSIO c/HEAULME.

Modification de l'assiette et du taux de la taxe sur la plus value des résidences secondaires

Depuis le début du mois de Septembre 2011, une réforme de la taxation des plus values a un fort impact sur le marché immobilier.

En quelques mots, la taxation des plus values des résidences secondaires qui bénéficiait d’un régime d’abattement forfaitaire de 10% à compter de la 5^ème année de détention, conduisait à une exonération totale au bout de 15 ans. 

Désormais à compter du 1^er février 2012, cet abattement est modifié pour n’être plus que de 2% entre la 6^ème année de détention jusqu’à la 16^ème année, puis de 4% jusqu’à la 23^ème année, et 8 % à partir de la 24^ème année. Le tout permettant une exonération totale de plus value à compter de la 30^ème année de détention d’une résidence secondaire.

Le montant de la taxe est lui aussi révisé puisqu’il subit l’évolution de la CSG CRDS, passant à partir du 1^er janvier 2012 à 32.5 % au lieu de 31.3 %.

DPE : le gouvernement a tranché. La durée de validité du diagnostic est fixée à 10 ans !

On se souvient que la loi portant engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, a donné au diagnostic de performance énergétique (DPE) une place prépondérante.
Ainsi, les articles L.134-1 et suivants du CCH relatifs au DPE ont été modifiés, le législateur laissant le soin au gouvernement la charge de définir la durée de validité du DPE.


Le nouveau décret(1) fixe de façon générale la durée de validité du DPE à dix ans (art. R.134-4-2 du CCH).
Notons que ce texte vise aussi bien le DPE fourni en cas de vente que celui annexé au contrat de location.
En ce qui concerne la location saisonnière, le décret reprend ce que la loi "Grenelle 2" susvisée avait abrogé, à savoir l’exigence de fourniture d'un DPE en cas de location saisonnière.
En conséquence, le décret supprime l’article R.134-4-3 du CCH qui visait le « DPE simplifié » à fournir en cas de conclusion d'un contrat de location de ce type.


On peut regretter que la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation et mixtes qui, en son article 3-1, expressément applicable aux locations saisonnières en vertu de l'article 2, prévoit notamment l'obligation de réalisation du DPE,  n'ait pas été mise en conformité avec ce nouveau texte.  
L’article L. 134-3-1 du CCH issu de la loi "Grenelle 2" dispose en effet qu'"En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L 134-1 est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière."


(1) Décret n° 2011-413 du 13 avril 2011, JO du 19 avril.