Locations meublées : nouveaux seuils pour le régime du micro-BIC (1er février 2010)

La loi de finances pour 2010 a indexé les seuils applicables au régime du micro-BIC, comme prévu par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 (art. 3).

Pour les revenus annuels des locations meublées de 2010, qui seront déclarés en 2011, les nouveaux plafonds à retenir sont de :

- 32 100 € HT (au lieu de 32 000 € HT),  pour les locations meublées non classées ;
- 80 300 €  HT (au lieu de 80 000 € HT), pour les locations meublées classées "meublé de tourisme".

Il est rappelé que lorsque la location meublée fait l'objet d'un classement en meublé de tourisme en cours d'année,  les seuils sont à appliquer au prorata temporis, étant précisé qu'aucune des deux limites ci-dessus indiquées ne doit être franchie.

Baisse de l'IRL : quelles conséquences sur la révision de loyers ? (28 janvier 2010)

Vous êtes nombreux à nous interroger sur les conséquences de la baisse de l'IRL en ce qui concerne la révision des loyers des baux d'habitation(1).

S'agissant de notre bail FNAIM qui stipule simplement une « révision automatique et de plein droit en fonction de la variation de l'IRL », il convient de réviser le loyer tant à la hausse qu'à la baisse.

La question se pose toutefois de la validité d'une clause stipulant une révision du loyer à la seule hausse.

En matière de bail commercial, plusieurs arguments, nous ont conduits à déconseiller la rédaction d'une clause d'échelle mobile prévoyant l'indexation du loyer à la seule hausse (l'argument majeur étant le caractère d'ordre public de l'article L. 145-39 du code de commerce).

Toutefois, il est difficile de transposer ces arguments en matière de baux d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation (c'est-à-dire les baux dits « meublés » constituant la résidence principale d'un locataire personne physique).

En effet, nous remarquons en premier lieu que l'article 17 d) de la loi de 1989 relatif à la clause de révision des loyers est ainsi rédigé « L'augmentation de loyer qui en résulte … ». La loi ne semble donc envisager qu'une hausse du loyer consécutive à l'application de l'indice.

En second lieu, une réponse ministérielle du 16 septembre 1996(2) semble ne pas considérer comme illégale une clause de révision d'un bail d'habitation prévoyant une évolution du loyer à la seule hausse. Néanmoins, nous vous rappelons que les réponses ministérielles n'engagent pas les tribunaux.

En conséquence, et même s'il est possible d'opposer à cette réponse ministérielle le déséquilibre contractuel ainsi créé (mais peut être voulu par le législateur), une partie importante de la doctrine semble ne pas considérer ce type de clause comme illégal.

C'est pourquoi, si le bail est muet, à l'instar de la clause du bail FNAIM précitée, l'application de l'indice peut conduire à la hausse comme à la baisse du loyer.

En revanche, si le bail n'envisage que la hausse du loyer, et sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond, la  révision à la baisse semble ne pas devoir s'appliquer.

(1) Pour rappel, les loyers des baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des locations meublées régies par l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation sont obligatoirement révisés sur la base de l'IRL.

Communication urgente : Nous mettons en ligne les éléments récemment obtenus de notre fédération, indiquant les modifications concernant la GRL. Nous vous tiendrons informés du moindre changement et de la mise en place définitive de cette garantie

Actualités juridiques

GRL 2 : mise en application ? (13 janvier 2010) Dans une actualité publiée le 30 décembre dernier, le service juridique de la Fédération a communiqué sur la publication des décrets permettant la mise en œuvre de la nouvelle garantie des risques locatifs, dite « GRL® 2 ».  Comme cela a été précisé, depuis lors il n'est donc plus possible de souscrire au dispositif « GRL®1 », mieux connu sous le nom de « Pass-GRL® ». Comme pour le régime antérieur, la nouvelle garantie est basée sur la souscription facultative par les bailleurs, soit individuellement, soit par l'intermédiaire d'un administrateur de biens dans le cadre d'un contrat groupe garantissant les impayés de loyers, les frais de procédure et de recouvrement et les dégradations locatives.  Rappelons que seuls les assureurs qui accepteront d'adhérer pourront proposer les garanties inhérentes et bénéficier, pour les locataires éligibles 1% Logement ou État, si les primes d'assurance versées par les bailleurs s'avèrent insuffisantes, d'une compensation financière en cas de sinistre qui leur sera versée par l'UESL à partir du fonds de garantie universelle des risques locatifs.  A ce jour, et à notre connaissance, aucun assureur n'aurait encore adhéré au nouveau dispositif alors qu'il n'est plus possible, depuis le 27 décembre 2009 de souscrire à l'ancien régime. Cela va sans dire que nous regrettons vivement que les pouvoirs publics n'aient pas anticipé cette période transitoire pendant laquelle il n'est plus possible de souscrire à la « GRL® 1 » et pas encore possible de souscrire à la « GRL® 2 ». C'est pourquoi, il nous est difficile, voire délicat, en l'état actuel d'avancement de ce dossier, de vous communiquer des informations pratiques sur les démarches à effectuer pour basculer d'un dispositif à l'autre dans la mesure où les polices d'assurances ne sont pas encore disponibles et qu'aucune communication ne permet de connaître les taux de primes qui seront  pratiqués par les différents assureurs. Enfin, reste encore à définir avec précision les différents éléments du dossier du locataire qu'il nous faudra transmettre aux assureurs pour justifier des conditions d'éligibilité  1% Logement / Etat et du calcul du taux d'effort.  Pour vous aider dans votre choix, nous vous communiquerons ces éléments au fur et à mesure que nous en prendrons nous-mêmes connaissance.

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Autorisation du cumul assurance loyers impayés et cautionnement pour les étudiants et les apprentis

Publiée au Journal officiel du 25 novembre 2009, la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie, autorise désormais un bailleur ayant souscrit une assurance le garantissant contre les impayés de loyers à demander à un locataire étudiant ou apprenti un cautionnement.

Nul besoin de rappeler en effet que depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit en effet au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés de demander un cautionnement.

Le texte est aujourd'hui modifié et dispose désormais : « Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire,
sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti .»

En résumé, il est toujours interdit à un bailleur, pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 conclus après la loi MLLE du 25 mars 2009, de cumuler une assurance loyers impayés et un acte de cautionnement.

Cette interdiction ne vise cependant plus les locataires étudiants ou apprentis pour lesquels le cumul redevient désormais possible, que l'assurance soit une GLI ou une GRL.

Publication des décrets relatifs à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues de travaux d’économies d’énergie

 

Pour rappel, depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, un nouvel article inséré à la loi du 6 juillet 1989 permet à un bailleur réalisant des travaux d'économie d'énergie de demander au locataire une contribution financière compte tenu des économies de charges réalisées.

 

L'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ainsi : « Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.

« Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée… »

 

Nous étions cependant dans l'attente d'un décret devant préciser les conditions d'application de ce texte, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimums de performance énergétique à atteindre.

 

En ce qui concerne le parc privé, ont été publiés au Journal officiel du 25 novembre, un décret(1) et un arrêté du 23 novembre 2009 relatifs à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie.

 

Il ressort notamment de ces textes les précisions suivantes :

 

1)      En ce qui concerne les travaux éligibles :

 
 

La contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :

 
 

-  soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :

 
 

a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;

b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;

c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;

d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;

e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;

f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable, sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28. Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

 
 

-  soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.

 
 

2)      En ce qui concerne le calcul de la contribution du locataire

 

L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire est calculée soit par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte différentes caractéristiques, soit, si certaines conditions sont remplies, de façon forfaitaire.

 
 

A l'issue de la réalisation des travaux, dans les bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948, le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle forfaitaire fixe et non révisable s'élevant à :

 
 

- 10 € pour les logements comprenant une pièce principale ;

- 15 € pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;

- 20 €  pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.    

     

Les montants de ces forfaits pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l'évolution de l'indice de révision des loyers (IRL). Ces nouveaux forfaits ne s'appliqueront qu'aux travaux d'efficacité énergétique réalisés après la date de publication de l'arrêté modificatif. En cas de disparition de l'indice de référence des loyers, il sera automatiquement remplacé par l'indice qui lui succède et désigné comme tel.

 

Dans les bâtiments achevés après le 1er janvier 1948, le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle fixe et non révisable dont le montant est calculé soit sur la base d'une méthode de calcul, soit, lorsque le bailleur ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble considéré, de façon forfaitaire, comme pour les immeubles construits avant 1948 (à savoir 10, 15 et 20 €).

 

Pour plus de précisions quant aux modalités d'application de ce dispositif, vous trouverez ci-dessous les liens vers le décret et l'arrêté du 23 novembre 2009 ici commentés.

 

 

Décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social

 
 

Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé

 

En cas de mise en œuvre de ce dispositif, il convient de ne pas oublier de porter sur l'avis d'échéance et la quittance de loyer une ligne supplémentaire intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges » ainsi que la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux.

 

(1) Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 pris en application de l'article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé.

Indication de surface

Mention de la surface habitable

Dans les transactions portant sur un logement en copropriété, la surface habitable doit obligatoirement être mentionnée dans l'avant-contrat et le contrat. Une disposition similaire est prévue par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin) pour les baux d'habitation.

La notion de surface habitable mentionnée dans les baux d'habitation n'est cependant pas précisée par le texte mais, pour mémoire, le code de la construction et de l'habitation définit la surface habitable comme «la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres,…» (CCH : R.111-2).
En outre, aucune sanction n'est prévue en cas d'absence d'indication de la surface ou de mention d'une surface erronée.
Cette disposition n'est pas applicable aux baux en cours.

Garantie des loyers : plus de garants…

Impossible de cumuler garants et garantie des loyers impayés

Lors de la signature d'un bail d'habitation, les propriétaires-bailleurs demandent très souvent la caution d'un tiers pour se protéger contre les risques d'impayés ou de dégradations. Parallèlement, ils sont également nombreux à souscrire une assurance "loyers impayés". La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin) modifie la réglementation dans ce domaine du cautionnement.

Le recours au cautionnement (caution d'un tiers) qui jusque-là pouvait être demandé par tout bailleur et quel que soit le régime de la location (nue, meublée…) est désormais réglementé pour les locations nues.
Le bailleur, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public, bailleur personne physique et personne morale), ne peut demander à bénéficier d'un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives.
Il devient donc exclu pour un bailleur qui a une garantie, quel que soit le type de cette garantie (assurance privée ou GRL) de demander en plus au locataire, la caution d'un tiers.
Lorsqu'une assurance garantissant le risque locatif n'a pas été souscrite, le recours à un cautionnement est libre pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (SCI familiales), mais réglementé pour les bailleurs personnes morales.

Désormais, un bailleur personne morale (assureurs, sociétés foncières, bailleurs HLM, SEM…) ne peut plus demander un cautionnement au locataire sauf dans deux cas : lorsqu'il est délivré par certains organismes dont la liste sera fixée par décret (décret à paraître) et lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.