Les propriétaires occupants pourraient payer une taxe

Les propriétaires immobiliers français ne sont décidément pas à la fête en cette rentrée 2013. Après le projet de loi Alur qui prévoit le blocage des loyers et la création d'une garantie contre les impayés pesant surtout sur les bailleurs, un nouveau rapport, remis au premier ministre Jean-Marc Ayrault, s'attaque cette fois-ci aux propriétaires habitants leur logement. Rédigé par le Conseil d'analyse économique (CAE), organisme rattaché à Matignon, le document propose la création d'une taxe assise sur les loyers implicites, c'est-à-dire sur le montant des loyers que les propriétaires qui occupent leur logement percevraient s'ils le proposaient à la location. En juin dernier, un autre rapport remis au même Jean-Marc Ayrault par le Haut conseil du financement de la protection sociale avait aussi les loyers implicites en ligne de mire. Et en mars dernier, l'OCDE défendait la même idée. Bref, l'idée n'est pas nouvelle. En 2011, l'économiste Thomas Piketty l'a développé dans son livre «Pour une révolution fiscale» et elle a même été appliquée en France entre 1914 et 1964, date à laquelle Valéry Giscard D'Estaing a décidé de l'abroger pour relancer l'accession à la propriété des Français.

Rééquilibrage

C'est justement ce favoritisme fiscal que le Conseil d'analyse économique (CAE) entend corriger. Pour ses économistes, les propriétaires habitants bénéficient d'un régime bien plus intéressant que les locataires, et il s'agit de rétablir l'équilibre. «Choisir d'acquérir son logement ou d'habiter en location est un choix personnel. L'État n'a pas à intervenir dans ce choix par des incitations fiscales», affirme Agnès Bénassy-Quéré, membre du CAE. Il s'agit donc d'une question de principe et non d'une volonté d'«assassiner les propriétaires». L'économiste souligne d'ailleurs que le déséquilibre existe aussi entre les propriétaires eux-mêmes. «Des personnes propriétaires de leur logement peuvent être obligées de déménager suite à une mutation. S'ils décident, en attendant, de louer leur logement ils vont être lourdement taxés sur les loyers qu'ils perçoivent. Et s'ils décident finalement de vendre ce logement, la plus value éventuelle suivra le régime des résidences secondaires, bien moins intéressant que celui des résidences principales», explique-t-elle. En période de pénurie de logement, Agnès Bénassy-Quéré souligne qu'il serait par ailleurs judicieux d'alléger l'imposition des loyers pour motiver les bailleurs. En résumé: dans un pays où la pression fiscale est élevée, le CAE préconise de revoir les priorités. Cette offensive pour un rééquilibrage n'est évidemment pas du goût de tous. Même s'il ne s'agit pour l'heure que d'un énième rapport, la nouvelle taxe est belle et bien perçue comme une attaque à l'encontre des propriétaires.

Double imposition

Agnès Verdier, directrice de l'iFRAP, fondation (d'obédience libérale) qui analyse les politiques publiques, a dénoncé chaque tentative de création de cette taxe. «Les propriétaires sont déjà imposés sur les loyers fictifs, cela s'appelle l'ISF et la taxe foncière», s'insurge-t-elle critiquant la volonté des économistes de vouloir s'approprier l'épargne des contribuables. «Le vrai problème c'est que les économistes cherchent à tout prix à renflouer les caisses de l'État. Pour eux, l'immobilier qui a beaucoup augmenté ces dernières années est une bonne cible», dénonce-t-elle. Agnès Verdier estime aussi que la taxe équivaudrait à une expropriation dans la mesure où elle réduirait mécaniquement, et instantanément, la valeur du bien. Pour elle, le mécanisme n'est pas plus acceptable parce que le projet de taxe ne vise que les propriétaires dont le crédit est entièrement remboursé. «Un trentenaire qui achète aujourd'hui va rembourser son crédit pendant 25 ou 30 ans pour avoir terminé au moment de sa retraite où ses revenus seront moins élevés. C'est impensable qu'il soit alors obligé de payer une taxe sur son bien, ce serait pénaliser les retraités». D'ailleurs Agnès Verdier ne croit pas que la proposition puisse voir le jour. Pour que les propriétaires français l'acceptent, il faudrait que parallèlement le système de la taxe foncière et de l'ISF soit entièrement revu. «Une assiette plus large et un taux réduit», propose-t-elle. Mais au-delà de l‘incompréhension de l'opinion, Agnès Verdier estime qu'il y aurait un problème de constitutionnalité et d'égalité devant l'impôt. «Ajouter une taxe à l'ISF serait créer une double imposition», conclut-elle.

Plus-values immobilières : Le compte n'y est pas !

La promesse de campagne du Président de la République qui ramène à 22 ans la durée de détention pour l’exonération de l’impôt de certaines plus-values entrera en application le 1er septembre 2013.

Pour en amplifier l’effet souhaité par le Gouvernement sur la fluidité du marché, la mesure sera doublée par un abattement supplémentaire et temporaire de 25% sur le montant de la plus-value nette imposable pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Si la durée de possession pour l’exonération, doublée en 2012 n’a eu pour effet que de bloquer le marché de la transaction, situation que le Gouvernement souhaite corriger, la réforme annoncée se présente complexe et en demi-teinte. Elle est loin du régime que la FNAIM plaidait et que les contribuables pouvaient attendre d’un régime simple et semblable à celui appliqué jusqu’en 2004, avec ses 5% d’abattements constants par année de détention au-delà de la 2nde et une exonération au terme de 22 ans.
Elle est associée à un abattement de 6% par année de détention à partir de la 6ème, alors que la moyenne de la durée de détention des biens qui pourraient en bénéficier est de 7 à 10 ans.
Elle ne concernera pas la taxation des prélèvements sociaux qui suivront un autre régime d’abattement pour être exonérés au terme de 30 ans de détention. De ce fait, le calcul de l’impôt sera complexe et l’avantage fiscal attribué au contribuable contenu par l’effet de cette mesure.

En pratique, en cas de vente d’un bien autre qu’une résidence principale, pour le calcul de la plus-value nette imposable au taux forfaitaire de 19%, les abattements pour durée de détention seront de 6% par année à compter de la 6ème et jusqu’à la 21ème, soit 96% d’abattements cumulés en 21 ans détention, puis de 4% la 22ème année, soit 100% au terme de 22 années.

En revanche, pour le calcul de l’assiette des prélèvements sociaux imposables à 15,5%, l’assiette de l’impôt sera réduite d’un abattement de 1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème soit 26,40% en cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6% pour la 22ème année et de 9% chaque année à compter de la 23ème soit 100% au terme de 30 ans de détention.
En chiffres, pour une plus-value brute de 40 000€ réalisée au terme de 10 ans de détention :
- Jusqu’au 31 août 2013 et après application des abattements actuellement en cours, le montant total de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s’évalue à 12.420€ (dont 6.840€ d’impôt sur la plus-value nette et 5.580€ de prélèvements sociaux).

- Au 1er septembre 2013, la même plus-value, par l’effet cumulé des nouveaux abattements y compris celui de 25% appliqué temporairement, le montant total de l’impôt sera de 9.700€ (dont 4 000€ d’impôt sur la plus-value et 5 700€ de prélèvements sociaux), soit un gain de 4.720€ d’impôt (dont 1.300€ au titre de l’abattement exceptionnel). A noter que dans l’hypothèse où le régime d’imposition des prélèvements sociaux suivait celui de la plus-value, le montant des prélèvements sociaux aurait été réduit de près de 2.500€.

Si le Gouvernement a souhaité encourager le marché, le régime particulier réservé aux prélèvements sociaux, complexifie la réforme et en atténue les effets. Mais, cet encouragement ne produira ses effets que pour autant que le Gouvernement maintienne le taux de 19% d’imposition forfaitaire et ne décide pas d’imposer les plus-values immobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu, comme c’est déjà le cas pour les dividendes et les plus-values mobilières.

Quant aux ventes de terrains à bâtir, elles risquent de faire les frais de cette réforme : les propriétaires n’ont que jusqu’au 31 décembre 2013 pour bénéficier des abattements pour durée de détention qui seront supprimés à compter du 1er janvier 2014. Pour le Gouvernement cela réduira l’incitation à la rétention du foncier disponible. Nous lançons une alerte : cette mesure bloquera totalement les cessions de ces biens car, dans un environnement d’instabilité fiscale, les propriétaires préfèreront toujours conserver leurs biens en attendant une nouvelle réforme plus favorable. Le choc d’offre de terrains de bâtir ne se produira pas !

Le DPE nouveau est arrivé


Très souvent critiqué, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) va subir d’importants
changements durant cette année.

La mise en application du plan de fiabilisation du diagnostic de performance énergétique
initialement prévue au 1er janvier 2013 a été reportée au 1er avril 2013. 
Arrêté du 17 octobre 2012 modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE
Les retards rencontrés dans la publication de la nouvelle méthodologie de calcul du DPE 3CL
et la validation des logiciels ont poussé le ministère à reporter le nouveau DPE, estimant qu’il
était « préférable de prendre des précautions pour s’assurer que ces outils soient prêts avec
une qualité exemplaire… ».  (courrier ministériel)

Le nouveau DPE, annoncé comme plus fiable, semble d’emblée beaucoup plus chronophage
pour les opérateurs de diagnostics certifiés que son prédécesseur. Le nouveau DPE
nécessiterait près du double du temps pour être conduit ; ce qui pourrait avoir un impact sur la
facture finale.

Cependant, ces retards ne touchent pas le renforcement des exigences en matière de
certification des diagnostiqueurs ; les dispositions sont effectives depuis le 1er janvier 2013. Il
existe désormais deux types de certification :
une « sans mention », nécessaire pour pouvoir réaliser des DPE sur les
logements individuels ;
une « avec mention » dit « DPE tous types de bâtiments » incluant les
immeubles d’habitation collective, les immeubles à usage autre que d’habitation ainsi que les
bâtiments commerciaux.

Base de données nationale des DPE ADEME :
A compter du 1er avril 2013, les rapports du Diagnostic de Performance Energétique seront
transférés à l’Agence De l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie. La diffusion se fera
au moyen d’un logiciel, conformément à l’arrêté du 27 janvier 2012 et préalablement validé
par le ministre en charge de la construction. Cette nouvelle fonctionnalité permettra à tout
utilisateur de vérifier la régularité de la réalisation du DPE.

La publication des derniers arrêtés amiante
Les arrêtés du 12 décembre 2012, relatifs aux critères d’évaluation de l’état de conservation
des matériaux et produits des listes A, B et C, se sont fait attendre ! Initialement prévues pour
le mois d’avril 2012, de nombreuses dispositions ne sont entrées en application qu’au 1er
janvier 2013.
Parmi les nouveautés introduites par le diagnostic amiante 2013, voici celles qu’il faut
retenir :
Dossier Amiante Parties Privatives ( DAPP) : pour les appartements, à
réaliser même en dehors de projet de transaction. Ce dossier devra être tenu par le
propriétaire à la disposition des occupants et de toute personne amenée à réaliser des travaux
dans l'immeuble, ceux-ci devant être informés de l’existence et des modalités de consultation
de ce dossier.
« L’absence de DAPP pourra également donner lieu à une sanction financière et pénale à
l’encontre du propriétaire contrevenant. Ce document devra en effet être à la disposition des
occupants du logement si celui-ci est loué ou de toute entreprise intervenant dans le bien. »
Dossier Technique Amiante (DTA) : tous les diagnostics établis avant le 1er
janvier 2013 devront être à refaire si des matériaux amiantés ont été repérés précédemment et
mentionnés dans le DTA existant
Diagnostics amiante vente : la nouvelle réglementation impose une nouvelle
méthodologie de repérage valable depuis le er janvier 2013. Toutefois, tous les diagnostics
réalisés avant cette date et selon l’ancienne méthodologie restent valables jusqu’au 31 mars
2013.
Le nouveau diagnostic amiante se veut beaucoup plus strict et plus exigeant en matière de
prévention des risques sanitaires. A côté des dispositions en vigueur depuis le 1er février
2012, ce diagnostic devrait être renforcé en 2013 par la création d’une certification « avec
mention ». Cette montée en compétences de diagnostiqueurs immobiliers se fera comme pour
le DPE au travers de la création de deux niveaux de compétences et de l’exigence de prérequis
de formation.

Aides au logement : l'Etat met en place deux calculateurs

 Pour pouvoir utiliser au mieux les deux dispositifs d'aide au logement que le gouvernement met en place cette année, à savoir le Duflot et le nouveau PTZ+, deux calculateurs viennent d'être mis en place sur le site Internet du ministère du Logement afin d'aider particuliers investisseurs et futurs propriétaires.

Après la théorie, la pratique. En 2013, seront instaurés le nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif (dit "Duflot") qui remplace le Scellier, ainsi qu'une nouvelle mouture du Prêt à taux zéro (PTZ+) qui vise à soutenir l'accession pour les plus modestes.

Du coup, le ministère du Logement a annoncé, vendredi 15 mars, avoir mis en ligne sur son site Internet, deux calculateurs pour aider le particulier investisseur et le futur propriétaire à y voir plus clair dans ces dispositifs, et à estimer ce à quoi ils peuvent bénéficier.

Dispositif Duflot : comment ça marche ?

D'un côté, donc, le calculateur pour le nouveau dispositif Duflot, qui offre aux particuliers investisseurs une réduction d'impôt sur le revenu correspondant à 18% du prix d'achat d'un logement neuf en zone tendue. En contrepartie, il s'engage à mettre son bien en location pour une durée de 9 ans minimum, à un loyer inférieur de 20% au marché et à des locataires sous plafond de ressource. Le ministère compte sur la construction de 40.000 nouveaux logements grâce à cette mesure. 

Le calculateur qu'il propose permet ainsi de vérifier que la commune choisie par l'investisseur est concernée par le dispositif, de calculer le montant du loyer à fixer, de connaître le plafond de revenus maximal des futurs locataires, et d'évaluer la réduction d'impôt à laquelle il a droit. 

Qui peut bénéficier du PTZ+ ?

De l'autre, un outil pour savoir si l'on bénéficie ou non du PTZ+. La réforme qui concerne cette mesure vise à soutenir l'accession sociale à la propriété, soit pour les plus modestes. Cela passe notamment par un renforcement du différé de remboursement de 100%. 

L'outil mis en place par le Gouvernement permet désormais de savoir si le futur acquéreur peut bénéficier du PTZ+, de connaître le montant et les conditions de remboursement auxquelles il peut prétendre. 

Ces deux calculateurs sont disponibles sur le site Internet du ministère du Logement et de l'Egalité des territoires :www.territoires.gouv.fr/investissementlocatif et www.territoires.gouv.fr/ptzplus

Les modalités d'installation des détecteurs de fumée précisées

Alors que tous les logements devront disposer d'un détecteur de fumée d'ici au 8 mars 2015, un décret vient de préciser les modalités d’installation et d'entretien de ces appareils. Comment les placer et les positionner ? Réponses.

Un décret vient de paraître précisant les modalités relatives aux détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (DAAF) qui doivent équiper tous les logements d'ici au 8 mars 2015. Ainsi, cet arrêté stipule "qu’au moins un détecteur de fumée normalisé (CE - NF EN 14604) doit être installé dans les parties privatives de chaque logement, de préférence dans les couloirs et les dégagements desservant les chambres". 

Autre préconisation : les appareils "doivent être fixés solidement en hauteur (plafond), à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur (donc loin de la cuisine et de la salle de bains)". Et bien sûr, les détecteurs doivent être installés à l'intérieur des logements et non pas dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation. 

Il faut souligner que les incendies domestiques font chaque année des dégâts humains : 10.000 victimes par an et 800 décès. En France, 70 % des incendies mortels se produisent la nuit, en raison de l’absence d’avertissement. C'est donc pour diminuer ces risques qu'en 2011 le gouvernement a décidé de rendre obligatoire les détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) dans tous les logements individuels (Loi Morange et Meslot, n° 2011-36 parue au Journal Officiel le 10 janvier 2011).

Nouvelles modalités relatives au repérage des matériaux

et produits contenant de l'amiante

Trois  arrêtés sont venus compléter le décret n° 2011- 629 du 3 juin 2011 en fin d'année 2012,

pour application au 1^er janvier 2013

La réglementation amiante en résumé 

Sont concernés par cette réglementation, les propriétaires de tout ou partie d'immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Les matériaux susceptibles de contenir de l'amiante sont désormais classés en 3 catégories : Liste A, B et C.

La liste A concerne les repérage amiante à réaliser dans le cadre du DAPP.

Les listes A et B concernent les repérages amiante à réaliser dans le cadre de la vente d'un bien, ou dans le cadre de la constitution du DTA des parties communes ou des locaux autres que l'habitation.

Pour les matériaux concernant la liste B, les modalités du repérage changent au 1^er janvier 2013.

Les éléments extérieurs au bâti doivent être recherchés : toitures, bardages et façades légères et conduits en toiture et façade. Les modalités concernant l'évaluation de l'état de conservation des matériaux changent aussi, ainsi que les recommandations.

Les propriétaires bailleurs d'appartements (parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation) doivent faire réaliser un repérage amiante des matériaux de la nouvelle liste A et constituer le DAPP (dossier amiante des parties privatives). Le propriétaire doit informer le locataire des modalités de consultation de ce dossier. Il doit aussi le communiquer aux personnes appelées à effectuer des travaux, et le tenir à disposition des Inspecteurs et contrôleurs du travail, Agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale, Agents du ministère chargé de la construction…

Ce diagnostic doit être réalisé dans tous les appartement qu'il y ait ou pas changement de locataire.

Les propriétaires bailleurs de locaux autre que habitation : Etablissements recevant du public (commerces, hôtels, restaurants…), Locaux de bureaux, Locaux destinés à l'exercice d'une activité industrielle ou agricole, Locaux de travail…

Si ce n'est pas déjà fait, ils font réaliser un repérage amiante des matériaux des nouvelles listes A et B. Ils constituent le DTA (dossier technique amiante).

Le « DTA » est tenu par le propriétaire à la disposition des occupants de l'immeuble bâti concerné, des employeurs, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l'immeuble comporte des locaux de travail. Ces personnes sont informées des modalités de consultation du dossier…

La fiche récapitulative du DTA est communiquée par le propriétaire dans un délai d'un mois après sa constitution ou sa mise à jour aux occupants de l'immeuble bâti et, si cet immeuble comporte des locaux de travail, aux employeurs.

Ce diagnostic doit être réalisé dans tous les locaux autre que habitation qu'il y ait ou pas changement de locataire.

Concernant les parties communes

Pour la vente d'appartements, La fiche récapitulative du DTA des parties communes devra être systématiquement jointe au rapport amiante des parties privatives. La fiche récapitulative devra être mise à jour avec les nouvelles modalités de repérage de la liste B pour les ventes conclues après le 1^er Avril 2013.

Le décret précise :

? L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 est constitué dans le cas de vente de tout ou partie d'immeubles collectifs d'habitation :

« a) Des rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante relatifs aux parties privatives, objet de la vente ;

« b) De la fiche récapitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante.

Le ministère de la santé a prévu une période transitoire :

Entre le 1er janvier 2013 et le 1er avril 2013, en cas de vente de tout ou partie d'immeubles collectifs d'habitation, il est possible de joindre à la promesse de vente une fiche récapitulative relative aux parties communes ancienne version (arrêté du 22 août 2002) ou nouvelle version (arrêté du 21 décembre 2012).

En cas de vente de tout ou partie d'immeubles collectifs d'habitation, pour les ventes qui seront conclues après le 1er avril 2013, la fiche récapitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante devant être joint à la promesse de vente doit être mise à jour conformément aux dispositions de l'arrêté du 21 décembre 2012.