Loyers en légère baisse : 2012, l'année de la stagnation ?

Selon la dernière étude Clameur publiée ce mardi, le montant des loyers de marché aurait connu une légère baisse de 0,1 %, depuis le début 2012, du fait de la crise. Et Clameur d'envisager une stagnation ou une faible hausse pour l'année. Détails des villes en hausse et de celles en baisse.

-0,1% en moyenne pour les loyers dans le parc privé depuis le début 2012. Une première depuis bien longtemps : la baisse est là, faible certes, mais elle existe. Même si sur l'ensemble de l'année 2011, la progression reste de +1,6%, les dernières tendances tendent à annoncer pour l'Observatoire des loyers Clameur publié ce mardi, une année 2012 qui sera celle de "la stagnation" ou alors, d'"une légère hausse". 

La hausse est notamment inférieure à l'inflation sur l'année (+2,1% en 2011) et le contexte actuel d'inquiétude autour de la crise ne favorise pas l'activité du marché locatif. Ainsi, en ce début 2012, "la mobilité se replie" - de -5,1% en France entière, sauf en PACA (+2,9%) - et la vacance locative ne voit pas d'amélioration notable. Cette dernière a, en effet, continué d'augmenter en 2011 (+5,5%) tandis qu'en ce début d'année, elle semble seulement se contenir, sans pour autant que la tendance s'inverse. 

Des disparités toujours aussi importantes

Depuis le début de l'année, les loyers baissent ainsi plus sensiblement (de l'ordre de 5%) en Basse Normandie, en Haute Normandie et dans le Limousin ; moins rapidement en Aquitaine (- 3.0 %) et de 1 à 2 % en Bourgogne, en Lorraine et en Poitou-Charentes ; ils restent à même niveau - à plus ou moins 0,5% de variation en Champagne-Ardenne, en Franche-Comté, dans le Languedoc-Roussillon, en Midi-Pyrénées, dans les Pays de la Loire, en Picardie et en Rhône-Alpes. En revanche, ils augmentent ailleurs. Peu - de l'ordre de 1% en Alsace, en Auvergne, en Bretagne, dans le Centre, en Ile de France et en PACA ; mais à plus de 2%, dans le Nord Pas de Calais. 

Plus parlant, le loyer moyen tourne autour des 12,5€/m2 en 2011, mais cette moyenne cache des prix au m2 selon le marché dont le rapport peut aller de 1 à 15 ! "Entre un minimum de 3,5€/m2 et un maximum de 54€/m2", précise l'étude. Et de détailler : "50 % des locations sont réalisées à un loyer inférieur à 9,8€/m² et 25 % à un loyer inférieur à 7.5 €/m² ; et même, 30 % à un loyer inférieur à 8.0 €/m² (2.5 % à un loyer inférieur à 4.3 €/m²). Alors que 25 % des locations sont réalisées à un loyer supérieur à 13.5 €/m² ; et, même, 2.5 % à un loyer supérieur à 25.1 €/m²". 

Hausse de la TVA pour les travaux

L’année 2012 voit le relèvement de la TVA à 7% pour les travaux d’entretien et de rénovation. Toutefois, un amendement prévoit un délai transitoire pour son application, maintenant un taux à 5,5% pour les devis signés avant le 20 décembre 2011 pour les travaux réalisés dans les logements.

L’annonce n’a pas manqué de faire grincer des dents les artisans et professionnels du bâtiment. D’une seule et même voix, la Fédération française du bâtiment (FFB), la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal) et l’Union des maisons françaises (UMF) ont exprimé leur colère contre "les conséquences désastreuses des mesures"du Gouvernement. 

Coup de rabot sur les dispositifs Scellier et Censi-Bouvard et les plus-values immobilières

En 2011 déjà, les niches fiscales avaient subi un coup de rabot de 10%. L’article 83 de la loi de finance pour 2012 enfonce le clou, avec une diminution de 15% des réductions d’impôts. Voire plus pour certains dispositifs...

La réduction d’impôt Scellier, pour les investissements locatifs, est baissée à 13% pour les logements neuf BBC. En 2011, elle était déjà passée à 13% pour les logements non BBC - qui ne bénéficient plus, aujourd’hui, de ce dispositif.

Toutefois, le taux de 22% est conservé si l’on signe un contrat de réservation ou un compromis déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2011, et que l’on signe l’acte notarié d’ici au 31 mars 2012. Le dispositif doit, par ailleurs, disparaître à la fin de l’année.

Scellier à 13%, Censi-Bouvard à 11%

Le dispositif Censi-Bouvard, pour la location en meublé non professionnel (LMNP), subit aussi une nette restriction. La location en résidences étudiantes, de loisirs et de santé ne donne plus droit qu’à une réduction d’impôt de 11% contre 18% auparavant.

Comme pour le Scellier, le taux précédent est maintenu si l’investisseur s’est engagé devant notaire avant le 31 décembre 2011, et s’il signe avant le 31 mars 2012. Le Censi-Bouvard bénéficie, en revanche, d’un sursis, puisqu’il ne devrait pas disparaître avant le 31 décembre 2014.

Les plus-values immobilières taxées plus longtemps

L’exonération fiscale des plus-values immobilières sera plus lente pour les ventes réalisées après le 1er février 2012. Les plus-values sur les résidences secondaires ne seront pas imposées après 30 ans de détention du bien, contre 15 ans aujourd’hui. Une exonération partielle progressive, en fonction de la durée de détention, est instaurée.

En parallèle de ces restrictions, les avantages fiscaux sont également plafonnés à 18.000 euros plus 4% du revenu imposable, contre 6% l’an passé. 

Redéfinitions et plafonnements des prêts à taux zéro et éco-PTZ

Les temps sont durs pour le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Le premier subit même une franche redéfinition ! Favorisant déjà l’acquisition de logements à forte efficacité énergétique, l’aide financière destinée aux primo-accédants ne sera plus proposée qu’à l’achat d’un logement neuf. Une exception notable : les logements anciens vendus par les bailleurs sociaux à leurs occupants. Sont concernées les offres de prêt émises à partir du 1er janvier.

Un décret modifie cependant la définition du logement "neuf", à compter du 1er juin 2012. Le terme inclut désormais les habitations ayant subi une rénovation de très grande ampleur, "qui conduisent à la production d'un logement neuf, au sens du régime fiscal de la TVA". 

Mise en place de plafonds de ressources

La loi de finances pour 2012 prévoit également une diminution de l’enveloppe globale allouée au PTZ+. Résultat : le PTZ+, auparavant accessible sans condition de ressources, est aujourd’hui réservé aux ménages les moins aisés. 

Un décret fixe les plafonds de revenus annuels, en fonction de la zone d’habitation (A, B1, B2 ou C) et de la composition du foyer. Il indique également que la durée maximale du PTZ+ est limitée à 25 ans, contre 30 auparavant.

Eco-prêt et crédit d’impôt sur le développement durable

2012 est aussi l’année de la restriction pour l’éco-prêt à taux zéro, destiné aux propriétaires réalisant des travaux d'économie d'énergie. Il était, jusqu’à maintenant, compatible avec le crédit d’impôt sur le revenu au titre des économies d'énergie et du développement durable. Mais, à partir du 1er janvier, ce double avantage n’est plus octroyé qu’aux foyers dont les revenus ne dépassent pas 30.000 euros.

La trêve hivernale

31 octobre 2011, 21h : début de la trêve hivernale

Fondation Abbé Pierre ©

Pour venir en aide aux personnes menacées d’expulsion ainsi qu'aux petits propriétaires confrontés aux impayés, la Fondation Abbé Pierre a lancé la plateforme téléphonique "Allo prévention expulsion". Numéro Azur : 0810.001.505.

Depuis le 31 octobre 21h, les expulsions locatives sont suspendues le temps d'une trêve hivernale, jusqu'au 15 mars 2012. L'occasion de s'intéresser sur la prévention du contentieux locatif, alors qu'il n'est pas question pour le gouvernement d'un moratoire total des expulsions le temps de la crise. Dans ce cadre, une étude de l'Anil apporte un éclairage intéressant sur les profils des locataires et des bailleurs confrontés à l'impayé.

Un répit, obtenu de haute lutte en 1954 par l'abbé Pierre, comme le rappelle l'association Droit au logement (DAL) : la trêve hivernale des expulsions locatives (article L 613-3 du code de la construction et de l’habitation) a commencé ce 31 octobre à 21h. A noter que si les personnes sous le coup d'un contentieux locatif sont entrées illégalement dans les locaux (squats), cette suspension ne s'applique pas. De même lorsqu'un relogement décent est prévu pour le locataire et sa famille ou, si les locaux font l'objet d'un arrêté de péril. 

La prévention plutôt que le moratoire

Pour les associations, cette période est aussi l'occasion de rappeler la grande détresse de milliers de locataires qui, menacés d'expulsions, n'ont pas de solutions de relogement. Et ils seraient de plus en plus nombreux dans ce cas, du fait de la crise actuelle. "La cherté du logement, causée par la flambée de l’immobilier et des loyers, nourrissent la hausse des expulsions locatives, pour impayés de loyer, pour congé vente par essence à caractère spéculatif, ou pour occupation sans titre conséquence de l’aggravation de la crise du logement", dénonce ainsi le DAL. Et de demander, comme la Fondation Abbé Pierre, un moratoire des expulsions. Une solution qui n'est pas la bonne, pour le secrétaire d'Etat au logement Benoist Apparu qui, répondant à des journalistes de l'AFP, se dit "fondamentalement contre un moratoire des expulsions" qui pourrait "déresponsabiliser" les locataires et faire peur aux propriétaires qui ne mettraient plus leurs biens en locations. 

 Le secrétaire d'Etat entend ainsi toujours privilégier la voie de la prévention des impayés de loyers et ce, "le plus tôt possible". Parmi les mécanismes existants en ce sens, le numéro vert SOS Impayés de loyers, le 0805.160.075 fonctionne bien selon Benoist Apparu ; en revanche, déclare-t-il, le résultat est plus "mitigé" pour les commissions départementales de prévention des expulsions. 

Parmi les autres outils de prévention, on peut citer la garantie des risques locatifs qui essaie tant bien que mal, sous sa nouvelle mouture, de s'étendre. Sans oublier les intitiatives des associations comme la plateforme téléphonique "Allo prévention expulsion" de la Fondation Abbé Pierre (Numéro Azur :0810.001.505). 

Sur ce sujet de la prévention notamment, l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) publie en ce mois d'octobre une très intéressante enquête intitulée "Préventions des expulsions - Locataires et Bailleurs face à l'impayé", menée par Béatrice Herbert. Premier atout de cette étude : apporter un éclairage sur le profil des bailleurs et des locataires confrontés à des difficultés. 

Quid des chiffres 2010 ?
A noter qu'aucun chiffre sur les expulsions 2010 n'est pour l'instant disponible, ce que dénoncent les associations comme le DAL, qui y voit un moyen de masquer une hausse et faire croire à la stabilisation des chiffres. Selon l'association, "Les jugements d’expulsion ont augmenté de 50 % depuis 15 ans, et les expulsions forcées avec intervention de la police ont doublé".Benoist Apparu de son côté, ne croit pas qu'"il y aura augmentation significative du nombre d'expulsions effectives". Chaque année en moyenne, selon les chiffres qu'il a déclarés à l'AFP, le nombre de décisions de justice est "autour de 100.000 à 110.000" et celui des d'expulsions par la force publique "autour de 10.000". Ce qui l'amène à s'interroger sur cet écart : "Ce qui nous manque aujourd'hui, que j'ai demandé et que j'espère avoir en mars, c'est une étude pour voir comment on passe de 100.000 à 10.000, que deviennent les 90.000, est-ce qu'ils partent, où est-ce qu'ils vont?" se demande-t-il.

Plus-values immobilières : les députés votent un assouplissement en faveur du logement

Dans le cadre des débats parlementaires relatifs au projet de loi de finances pour 2012, les députés ont adopté le 20 octobre dernier un amendement introduisant à l’article 150 U du code général des impôts une nouvelle exonération. Avant de la considérer comme acquise, rappelons que le texte doit suivre la navette parlementaire habituelle, c'est-à-dire être également examiné par le Sénat, puis par la commission mixte paritaire, avant d’être publié au Journal officiel (fin décembre 2011).

Ainsi, serait exonérée de plus-values la première cession (comprendre première cession à compter du 1er février 2012) d'un logement (sont exclus les biens qui ont un autre usage) autre que la résidence principale (logement loué, logement occupé à titre de résidence secondaire, logement vacant...) lorsque le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale directement ou par personne interposée (par le biais d'une SCI par exemple).

Cette exonération est soumise à conditions :

- la cession doit être réalisée au moins cinq ans après l'acquisition : il conviendra donc d’avoir possédé le bien au moins cinq ans de date à date ;
- la cession n'intervient pas dans les deux ans de celle de la résidence principale, le cas échéant.
Ces deux délais ne seront pas exigés lorsque la cession sera motivée par des événements concernant la situation familiale, personnelle ou professionnelle du contribuable dont la liste sera fixée par décret.

Cette nouvelle exonération concerne-t-elle les contribuables non résidents ?

Non, car la question d’un logement autre que leur résidence principale en France des non-résidents ne se pose pas. En revanche, l’article 150 U II 2° du code général des impôts, dans sa rédaction actuelle, exonère de plus-values les cessions d’immeubles qui constituent l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France et qui sont ressortissantes d'un Etat membre de la Communauté européenne, ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (Islande, Norvège ou Lichtenstein ou d’un autre Etat membre si elles peuvent invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination).

Cette exonération s’applique dans la limite d'une résidence par contribuable, à la double condition que:

- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
- et qu'il ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de cette cession.

La limitation du dispositif à une seule résidence s’applique aux cessions réalisées depuis le 1er janvier 2011. Rappelons que du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2011, les deux premières cessions étaient visées. Cette limitation à une seule cession, introduite par la loi de finances pour 2011, prévoit que ces dispositions s'appliquent pour l'imposition des plus-values immobilières réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues à compter du 1er janvier 2011. Sous réserve de l’appréciation du juge de l’impôt, les cessions intervenues avant le 1er janvier 2011 ne devraient pas être prises en compte

Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 : liste des documents que le bailleur ne peut pas demander au candidat locataire

L’article 22-2 du la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’en préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur, et partant son mandataire, ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :

- photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
- carte d'assuré social ;
- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
- attestation d'absence de crédit en cours ;
- autorisation de prélèvement automatique ;
- jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : " Par ces motifs " ;
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
- attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
- contrat de mariage ;
- certificat de concubinage ;
- chèque de réservation de logement ;
- dossier médical personnel ;
- extrait de casier judiciaire ;
- remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du code civil ;
- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants;
- une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier.
La loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, elle est d’interprétation stricte. La liste établie par l’article 22-2 de la loi doit donc être considérée comme limitative. Dès lors, le bailleur ou son mandataire sont en droit de demander au candidat locataire tout autre document lui permettant de s’assurer de son identité et de sa solvabilité. De même, si le bailleur ou son mandataire ne peuvent exiger une attestation de l’employeur du candidat locataire, c’est à la condition que ce dernier puisse fournir son contrat de travail et ses derniers bulletins de salaires. A défaut, l’attestation de l’employeur peut être exigée. Il en de même au titre de l’attestation du précédent bailleur lorsque le locataire n’est pas en mesure de présenter d’autres justificatifs.
Cet article a été créé par la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002. Il n’était alors mentionné que la photographie d'identité, la carte d'assuré social, la copie de relevé de compte bancaire ou postal et l’attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal. Cet article a ensuite été modifié et complété par la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 dite « loi DALO » qui a porté le nombre de documents que le bailleur ne peut demander au candidat locataire de quatre à seize puis à nouveau modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite « loi Boutin ».
Enfin, la loi n° 2010-1249 du 22 octobre 2010 de régularisation bancaire et financière a ajouté à cette liste la « copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement