Les taux bas soutiennent le marchéLes taux d'intérêt dopent le pouvoir d'achat. C'est écrit et dit un peu partout mais c'est une réalité, la faiblesse actuelle des taux d'intérêt dope le pouvoir d'achat immobilier. D'après Cafpi, pour une mensualité de 1.000 € sur 20 ans, on peut emprunter près de 22% de plus qu'en janvier 2012, quand le taux fixe moyen était de 4,05%. Et sur la durée, le prêt coûtera 35.606 € de moins ! Tous les segments de marché en profitent : accession, primo-accession et investissement locatif. 

Tous les segments du marché immobilier profitent du contexte économique actuel. Taux bas, mesures incitatives favorisent un redémarrage très net des transactions dans le neuf comme dans l'ancien.

L'ancien a la cote. Avec la baisse des taux, les acquéreurs peuvent emprunter encore un peu plus, sur une durée un petit peu moins longue. Ce qui ne change pas, c'est leur appétence pour l'ancien, qui représente plus de 92% de leurs acquisitions.

Les primo- accédants sont de retour. La grande nouvelle de ce premier trimestre 2016, c'est le grand retour des primo accédants. Le réaménagement du prêt à taux zéro, les conditions de crédit actuelles et l'amélioration du pouvoir d'achat immobilier en sont très certainement la cause.

Les investisseurs répondent présent. Toujours selon Cafpi, la part de marché des investisseurs représente 14% des crédits qu'il négocie, soit un bon niveau. Si le Pinel fait toujours le succès du neuf, on voit aussi les investisseurs revenir dans l'ancien, attirés par les conditions de financement de la pierre, son bon rendement et sa stabilité de valeur par rapport aux autres placements, notamment boursiers.

Un petit rappel : La location en union libre

Nous souhaitons faire ici un résumé des différentes situations que vous êtes susceptibles de rencontrer. Sachez que nous sommes bien entendu disponibles pour discuter de tout cas particulier et que notre service juridique aura réponse à toutes vos interrogations. Vous retrouverez nos coordonnées sur www.chaiximmobilier.com

Vous vivez en couple et partagez un logement en location. Sachez que les protections dont chacun d’entre vous peut bénéficier sont fonction de votre statut.

Si vos deux noms figurent dans le bail : vous êtes colocataires, c’est-à-dire tous les deux locataires et vous bénéficiez d’un droit équivalent sur le logement.

Si seul l’un d’entre vous a signé le bail : il est seul locataire. A la différence de la situation d’un couple marié, l’autre est occupant sans titre et dans une situation précaire ; il est hébergé.

Mesurez bien les conséquences de chaque situation.

Un seul des concubins est locataire

Seul celui qui a signé le bail a des droits et obligations vis-àvis du bailleur.

Il est notamment responsable du paiement du loyer. Son concubin est occupant sans titre, même s’il participe au paiement du loyer.

En cas de mésentente

Soit le locataire quitte le logement

Il donne congé au bailleur : l’autre n’a pas, en principe, la possibilité de rester dans le logement au-delà de l’expiration du préavis, sauf s’il obtient l’accord du propriétaire avec lequel il signe alors un nouveau bail.
Dans le cas contraire, et sauf abandon brusque et imprévisible du domicile par le locataire, le propriétaire est en droit de demander son expulsion.

Le locataire abandonne le logement de façon brusque et imprévisible sans que ce départ ait été préalablement convenu : s’il s’agit d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou d’un logement social, le bail peut se poursuivre avec le concubin qui vivait effectivement avec le locataire, dans le logement, depuis au moins un an à la date de l’abandon de domicile.
Il doit s’agir d’un concubinage notoire, c’est-à-dire de relations continues, stables et connues que le concubin prouvera par tous moyens, en cas de contestation.
Le concubin peut alors se maintenir dans le logement et devient locataire en titre.
Toutefois, si des ascendants, descendants ou personnes à charge du locataire, vivaient également avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon de domicile, le bail peut aussi continuer à leur profit. En cas de conflit, c’est le tribunal qui tranche et attribue le logement à l’un des bénéficiaires.
Si le bail a moins d’un an ou si vous viviez en concubinage depuis moins d’un an, sans avoir signé le bail, vous ne pouvez rester dans le logement qu’avec l’accord exprès du propriétaire.

Soit celui qui est hébergé quitte le logement : il peut partir du jour au lendemain sans préavis. Seul le locataire reste responsable du paiement du loyer et des charges.

En cas de décès du locataire

S’il s’agit d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou d’un logement social, le bail peut être transféré à celui qui n’était qu’hébergé, mais qui vivait effectivement en concubinage notoire avec le locataire depuis au moins un an. Il peut alors se maintenir dans le logement et devient locataire en titre.

Toutefois si des ascendants, descendants ou personnes à charge du locataire vivaient également avec lui depuis au moins un an à la date du décès, le bail peut aussi leur être transféré. En cas de conflit, c’est le tribunal qui tranche et attribue le logement à l’un des bénéficiaires.

Si le bail a moins d’un an ou si vous viviez en concubinage depuis moins d’un an, sans avoir signé le bail, vous ne pouvez rester dans le logement qu’avec l’accord exprès du propriétaire.

Dans tous les cas

S’il s’agit d’un logement soumis à la loi de 48, le concubin n’a, dans aucun cas, le droit au maintien dans les lieux. 

S’il s’agit d’un logement social, le concubin qui vivait depuis au moins un an avec le locataire peut se maintenir dans le logement après l’abandon ou le décès de celui-ci, quelles que soient ses ressources et la taille de son ménage.

Vous êtes colocataires

Vous signez tous les deux le bail : vous avez les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur.

Vous êtes responsables tous les deux du paiement du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives).

Le bail peut prévoir expressément votre solidarité : elle joue alors, même en cas de départ de l’un d’entre vous.

La clause de solidarité est une mention dans le bail qui ne comporte pas obligatoirement le mot “solidarité” mais qui exprime clairement que chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au propriétaire jusqu’à l’expiration du bail.

Le propriétaire doit vous adresser, à chacun en nom propre, certaines notifications : la proposition de renouvellement de bail, le congé ; toutefois, en cas de clause de solidarité, un seul congé ou une seule offre de renouvellement peut en principe suffire.

Vous souhaitez tous les deux mettre fin au bail : vous donnez congé au bailleur dans les mêmes conditions que tout locataire. Soit vous lui adressez chacun un congé, soit vous lui adressez un congé commun comportant vos deux noms et signatures.

Si vous êtes dans un cas qui vous permet de donner congé avec un préavis réduit à un mois, vous pourrez bénéficier du préavis réduit, même si le motif ne concerne que l’un d’entre vous.

Le montant du dépôt de garantie vous est versé indifféremment à l’un ou l’autre, sauf mention particulière au bail.

En cas de mésentente

L’un d’entre vous quitte le logement et adresse un congé au bailleur  

Le bail se poursuit pour le colocataire qui reste dans le logement ; il conserve en effet son statut de locataire.  

Si le bail contient une clause de solidarité :
celui qui a quitté le logement reste solidaire jusqu’à l’expiration du bail (qu’il s’agisse du bail initial, reconduit ou renouvelé le cas échéant), du paiement du loyer et de toute autre somme qui pourrait être due au bailleur, même s’il a pris la précaution d’adresser un congé au bailleur.
Seul un avenant au bail dénonçant cette clause peut mettre fin à la solidarité entre les deux colocataires.
Le locataire qui a quitté le logement peut engager une action contre le locataire resté dans le logement pour obtenir le remboursement des sommes qu’il a dû régler à sa place. 

En l’absence de clause de solidarité :
celui qui reste dans le logement est, en principe, à l’expiration du délai de préavis du congé délivré par son colocataire, seul responsable du paiement du loyer et des charges vis-à-vis du bailleur.
Le colocataire qui quitte le logement sans donner congé au bailleur, reste en revanche tenu au paiement du loyer.

En outre, la personne qui s’est portée caution pour vous, reste engagée jusqu’à la date d’expiration du bail en cours, même si vous quittez le logement avant ; si elle s’est portée caution pour une durée indéterminée ou non précisée, elle doit néanmoins notifier au bailleur la résiliation de son engagement .Dans tous les cas, celui qui donne son congé ne peut exiger la restitution d’une partie du dépôt de garantie tant que le logement n’est pas libéré par l’autre colocataire.

Vous souhaitez tous les deux conserver le logement

Le juge ne peut, en principe, décider l’attribution du logement à l’un ou à l’autre.  

En cas de décès de l’un d’entre vous

Le bail se poursuit sans changement pour le colocataire survivant, qui conserve les mêmes droits et obligations visà- vis du propriétaire.

Les aides au logement

Les concubins peuvent bénéficier de l’allocation logement ou de l’aide personnalisée au logement dans les mêmes conditions qu’un couple marié : qu’ils soient colocataires ou qu’un seul soit titulaire du bail, leurs deux revenus sont pris en compte pour évaluer le montant de l’APL ou de l’allocation logement à laquelle ils ont éventuellement droit.

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Bail d’habitation : Liste des éléments de mobilier d'un logement meublé

Depuis la loi Alur un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989). La liste des éléments que doit comporter le logement est désormais fixée par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (paru au J.O du 5 août 2015).

IMMOBILIER : 10 JOURS POUR SE RÉTRACTER DE L'ACHAT D'UN LOGEMENT

Les délais de rétractation et de réflexion dont bénéficient les particuliers qui achètent un logement sont désormais portés à 10 jours, contre 7 jours auparavant.

Les particuliers qui achètent un logement bénéficient après la signature de la promesse ou du compromis de vente d'un délai de rétractation ou, pour un acte notarié, d'un délai de réflexion pour renoncer à l'acquisition du bien, sans payer de pénalités. Alors que l'acquéreur disposait jusqu'à présent de 7 jours pour réfléchir à son projet immobilier, il a désormais 10 jours pour se rétracter (et non pas 14, comme cela était prévu dans le projet de loi initial)

Avec la nouvelle donne, les acheteurs ont davantage de temps pour comparer les offres, analyser les pièces du dossier de vente ou interroger les professionnels sur la faisabilité des travaux par exemple.

On peut légitimement se demander si cette réforme apporte un surcroît de protection lorsque l'on connait les délais nécessaires actuellement pour signer le compromis de vente. 

Nous avons du succomber une fois de plus aux règles d'uniformité au sein de la communauté européenne.

BONNE RENTRÉE POUR LES TAUX ET LES MARCHÉS IMMOBILIERS

Les Cassandre en auront été pour leur frais, la fin des taux bas qu'ils avaient annoncée pour faire le buzz ne s'est pas produite. La hausse constatée au début de l'été n'a pas été une inversion de tendance et les taux des prêts immobiliers sont restés à un niveau très correct. Certaines banques pourraient même refaire baisser les leurs pour accélérer leur production en septembre et octobre.

Levée de l'alerte grecque. La Grèce n'a donc pas eu l'impact redouté et la tension des marchés en a été apaisée. C'en est suivi la chute de la bourse chinoise, courant août, qui a conduit les investisseurs à se tourner vers les placements OAT, sécurisés et donc sécurisants. Les obligations d'Etat oscillent à présent autour 1% et pourraient connaître une nouvelle baisse. Conséquence, la petite hausse des taux du crédit constatée cet été a été vite gelée. Le taux fixe à 20 ans pourrait même revenir en dessous de 2%. On s'achemine donc vers une stabilité des taux jusqu'à la fin de l'année.

Maintien de la vigilance sur la croissance. Si la remontée des taux de la Banque Centrale Européenne (BCE) n'a pas eu lieu, c'est parce que les performances attendues de notre économie n'ont pas été au rendez-vous. Il faudra, en effet, attendre le retour d'une croissance solide pour faire repartir l'inflation et assister à une remontée des taux. Pour l'instant, la reprise hésitante laisse entrevoir une inflation modérée en 2016, de l'ordre de 0,5%.

Heureux emprunteurs. En attendant, les taux bas font le bonheur des acquéreurs. Il y a un an, en septembre 2014, un prêt sur 20 ans se négociait au taux moyen national de 3,04% (entre 2,45% et 2,95% chez CAFPI). Aujourd'hui, en septembre 2015, il se négocie à 2,63% au plan national et entre 1,90% et 2,20% chez CAFPI. Or, un gain de 50 points de base, faisant passer le taux de crédit à 2,5% au lieu de 3%, par exemple, permet d'emprunter 188 714 euros au lieu de 180 311 euros, pour une même mensualité de 1 000 euro.

Réveil des marchés immobiliers. Du coup, les marchés immobiliers en profitent pour revenir progressivement à une meilleure fortune, avec un 1er semestre 2015 au-delà de toutes les espérances.

> Dans l'existant, le nombre de transactions sera en hausse par rapport à 2014. Les 750 000 ventes pourront être dépassée, on pourrait même s'approcher des 800 000 transactions (contre 700 000 en 2014). Le repli des prix, constaté dans quasiment toutes les grandes villes, se traduit par une hausse sensible du pouvoir d'achat immobilier. A Metz, Nantes, Rennes et Toulouse, à budget identique, on peut acheter une pièce de plus par rapport à janvier 2012. Et deux à Rouen !

> Dans le neuf, 30 764 logements (appartements et maisons de promoteurs) ont été vendus au 2e trimestre 2015, soit une hausse de 23,1% sur un an. Il devient urgent d'ouvrir de nouveaux chantiers de construction pour répondre à la demande, car les stocks s'épuisent.

Rentrée bancaire sous les meilleurs auspices. Le volume des crédits accordés au 1er semestre 2015 est en hausse de 30% par rapport au 1er semestre 2014. Certes, la part des opérations de renégociation des prêts en cours est importante. Mais 2015 devrait être une année record.

DERNIERE MODIFICATION APPORTEE AUX BAUX D'HABITATIONS PAR LA LOI MACRON

​La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite "loi MACRON" est parue au journal officiel du 7 août 2015.

L'article 82 de cette loi vient corriger les apports de la loi ALUR à la loi du 6 juillet 1989 en en modifiant certains articles.

Pour l'essentiel, les modifications apportées sont les suivantes :

Mentions obligatoires du bail.

Il faudra indiquer dans le bail le dernier loyer « appliqué » au locataire et non plus le dernier loyer « acquitté » au locataire.

Cette modification permettra d'indiquer l'intégralité du dernier loyer mensuel du précédent locataire.

Etat des lieux.

Le texte précise que seul l'état des lieux d'entrée pourra être complété dans les 10 jours par le locataire (art.3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Colocation.

La loi Macron fait sortir de la colocation des couples mariés et pacsés au moment de la signature du bail.

On se rappelle en effet qu'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 avait été rédigé de manière à ce que le régime de la colocation s'applique dès que le bail était signé par plus d'une personne.

La nouvelle loi corrige également le IV de l'article 8-1 et désormais, la solidarité de la caution s'étendra en même temps que celle du locataire sortant pour laquelle elle s'est portée caution.

Le congé.  

La loi vient réécrire de manière plus claire les dispositions de la loi ALUR sur le congé en cas d'acquisition de logement acquis occupé.

Ainsi en cas d'acquisition du bien occupé, l'acquéreur :

• peut donner congé pour vente pour le terme du bail en cours si celui-ci intervient plus de trois ans après la date d'acquisition (ce cas suppose que le bail ait été conclu pour une durée supérieure à trois ans),
• ne peut donner congé pour vente qu'à compter du terme du bail renouvelé ou tacitement reconduit si le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l'acquisition,
• peut donner congé pour reprise pour le terme du bail en cours si celui-ci intervient au moins deux ans à compter de l'acquisition,
• peut donner congé pour reprise pour le terme d'un délai de deux ans à compter de l'acquisition si le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après (le bailleur devra alors délivrer congé pour reprise au moins six mois avant le terme du bail mais le préavis sera allongé du temps nécessaire pour qu'un délai d'au moins deux ans se soit écoulé entre l'acquisition et la prise d'effet du congé).

La protection des personnes âgées en cas de congé est étendue au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources prévus à l'article 15 III si le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminés par arrêté (plafond PLUS). 

Mesures concernant la location meublée.

- les mentions obligatoires du bail deviennent obligatoires pour la location meublée.

- le congé peut être donné par remise en main propre contre récépissé ou émargement comme pour les locations nues.

- la protection du locataire ayant à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant les conditions d'âge et de ressources requises s'applique également dans le cadre des locations meublées.

- lorsque le loyer est réévalué à la hausse lors du renouvellement du bail, cette hausse s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs si elle est supérieure à 10%. 

Dispositions transitoires. 

En plus des exceptions prévues à l'article 14 de la loi ALUR, vont s'appliquer aux baux en cours :

-           L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au dépôt de garantie, 

-           L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la clause résolutoire en cas d'impayé de loyer, des charges ou de défaut de versement du dépôt de garantie, 

-           L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989  sur prescription triennale pour les actions dérivant d'un bail soumis à cette loi et prescription spécifique d'un an pour les actions en révision du loyer. 

-           L'article 1724 du Code civil relatif aux travaux urgents que le locataire doit souffrir s'ils ne durent pas plus de vingt et un jours. 

-           L'article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur la prorogation des baux en cours en cas de mise en copropriété d'un immeuble indivis à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation de plus de cinq logements, 

-           L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989  sur les congés des locations nues à titre de résidence principale.

Ainsi Il n'y aura plus à s'interroger de savoir si le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit avant ou après la loi ALUR  pour prendre en compte, par exemple, un des nouveaux cas de préavis réduit. 

-           L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi MACRON (résiliation des locations meublées à titre de résidence principale).

La loi précise que les baux sont soumis à l'ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi MACRON à compter de la prise d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite. Il est toutefois précisé pour les locations nues que les articles 3 (mentions obligatoires du bail), 17 (fixation du loyer initial) et 17-2 (fixation du loyer du bail renouvelé) ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement. S'agissant des locations meublées, il est précisé que les articles 3 (mentions obligatoires du bail), 22 alinéas 1 et 25-6 (montant du dépôt de garantie) et 25-9 I (fixation du loyer du bail renouvelé) ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement.