mardi 15 septembre 2015

DERNIERE MODIFICATION APPORTEE AUX BAUX D'HABITATIONS PAR LA LOI MACRON

La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite "loi MACRON" est parue au journal officiel du 7 août 2015.

L'article 82 de cette loi vient corriger les apports de la loi ALUR à la loi du 6 juillet 1989 en en modifiant certains articles.
Pour l'essentiel, les modifications apportées sont les suivantes :

Mentions obligatoires du bail.
Il faudra indiquer dans le bail le dernier loyer « appliqué » au locataire et non plus le dernier loyer « acquitté » au locataire.
Cette modification permettra d'indiquer l'intégralité du dernier loyer mensuel du précédent locataire.

Etat des lieux.
Le texte précise que seul l'état des lieux d'entrée pourra être complété dans les 10 jours par le locataire (art.3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Colocation.
La loi Macron fait sortir de la colocation des couples mariés et pacsés au moment de la signature du bail.
On se rappelle en effet qu'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 avait été rédigé de manière à ce que le régime de la colocation s'applique dès que le bail était signé par plus d'une personne.
La nouvelle loi corrige également le IV de l'article 8-1 et désormais, la solidarité de la caution s'étendra en même temps que celle du locataire sortant pour laquelle elle s'est portée caution.

Le congé.  
La loi vient réécrire de manière plus claire les dispositions de la loi ALUR sur le congé en cas d'acquisition de logement acquis occupé.
Ainsi en cas d'acquisition du bien occupé, l'acquéreur :
  • peut donner congé pour vente pour le terme du bail en cours si celui-ci intervient plus de trois ans après la date d'acquisition (ce cas suppose que le bail ait été conclu pour une durée supérieure à trois ans),
  • ne peut donner congé pour vente qu'à compter du terme du bail renouvelé ou tacitement reconduit si le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l'acquisition,
  • peut donner congé pour reprise pour le terme du bail en cours si celui-ci intervient au moins deux ans à compter de l'acquisition,
  • peut donner congé pour reprise pour le terme d'un délai de deux ans à compter de l'acquisition si le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après (le bailleur devra alors délivrer congé pour reprise au moins six mois avant le terme du bail mais le préavis sera allongé du temps nécessaire pour qu'un délai d'au moins deux ans se soit écoulé entre l'acquisition et la prise d'effet du congé).
La protection des personnes âgées en cas de congé est étendue au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources prévus à l'article 15 III si le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminés par arrêté (plafond PLUS). 

Mesures concernant la location meublée.
- les mentions obligatoires du bail deviennent obligatoires pour la location meublée.
- le congé peut être donné par remise en main propre contre récépissé ou émargement comme pour les locations nues.
- la protection du locataire ayant à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant les conditions d'âge et de ressources requises s'applique également dans le cadre des locations meublées.
- lorsque le loyer est réévalué à la hausse lors du renouvellement du bail, cette hausse s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs si elle est supérieure à 10%. 

Dispositions transitoires. 
En plus des exceptions prévues à l'article 14 de la loi ALUR, vont s'appliquer aux baux en cours :
-           L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au dépôt de garantie, 
-           L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la clause résolutoire en cas d'impayé de loyer, des charges ou de défaut de versement du dépôt de garantie, 
-           L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989  sur prescription triennale pour les actions dérivant d'un bail soumis à cette loi et prescription spécifique d'un an pour les actions en révision du loyer. 
-           L'article 1724 du Code civil relatif aux travaux urgents que le locataire doit souffrir s'ils ne durent pas plus de vingt et un jours. 
-           L'article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur la prorogation des baux en cours en cas de mise en copropriété d'un immeuble indivis à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation de plus de cinq logements, 
-           L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989  sur les congés des locations nues à titre de résidence principale.

Ainsi Il n'y aura plus à s'interroger de savoir si le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit avant ou après la loi ALUR  pour prendre en compte, par exemple, un des nouveaux cas de préavis réduit. 

-           L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi MACRON (résiliation des locations meublées à titre de résidence principale).

La loi précise que les baux sont soumis à l'ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi MACRON à compter de la prise d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite. Il est toutefois précisé pour les locations nues que les articles 3 (mentions obligatoires du bail), 17 (fixation du loyer initial) et 17-2 (fixation du loyer du bail renouvelé) ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement. S'agissant des locations meublées, il est précisé que les articles 3 (mentions obligatoires du bail), 22 alinéas 1 et 25-6 (montant du dépôt de garantie) et 25-9 I (fixation du loyer du bail renouvelé) ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement.

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