Vous êtes nombreux à nous interroger sur les conséquences de la baisse de l'IRL en ce qui concerne la révision des loyers des baux d'habitation(1).
S'agissant de notre bail FNAIM qui stipule simplement une « révision automatique et de plein droit en fonction de la variation de l'IRL », il convient de réviser le loyer tant à la hausse qu'à la baisse.
La question se pose toutefois de la validité d'une clause stipulant une révision du loyer à la seule hausse.
En matière de bail commercial, plusieurs arguments, nous ont conduits à déconseiller la rédaction d'une clause d'échelle mobile prévoyant l'indexation du loyer à la seule hausse (l'argument majeur étant le caractère d'ordre public de l'article L. 145-39 du code de commerce).
Toutefois, il est difficile de transposer ces arguments en matière de baux d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation (c'est-à-dire les baux dits « meublés » constituant la résidence principale d'un locataire personne physique).
En effet, nous remarquons en premier lieu que l'article 17 d) de la loi de 1989 relatif à la clause de révision des loyers est ainsi rédigé « L'augmentation de loyer qui en résulte … ». La loi ne semble donc envisager qu'une hausse du loyer consécutive à l'application de l'indice.
En second lieu, une réponse ministérielle du 16 septembre 1996(2) semble ne pas considérer comme illégale une clause de révision d'un bail d'habitation prévoyant une évolution du loyer à la seule hausse. Néanmoins, nous vous rappelons que les réponses ministérielles n'engagent pas les tribunaux.
En conséquence, et même s'il est possible d'opposer à cette réponse ministérielle le déséquilibre contractuel ainsi créé (mais peut être voulu par le législateur), une partie importante de la doctrine semble ne pas considérer ce type de clause comme illégal.
C'est pourquoi, si le bail est muet, à l'instar de la clause du bail FNAIM précitée, l'application de l'indice peut conduire à la hausse comme à la baisse du loyer.
En revanche, si le bail n'envisage que la hausse du loyer, et sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond, la révision à la baisse semble ne pas devoir s'appliquer.
(1) Pour rappel, les loyers des baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des locations meublées régies par l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation sont obligatoirement révisés sur la base de l'IRL.
