Réparations locatives et indemnisation du bailleur, la jurisprudence se confirme !

On se souvient du dernier arrêt rendu par la Cour de cassation le 25 janvier 2006, aux termes duquel «le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail [et que cette] indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations».

Dès lors que le juge constate l’existence d’un dommage, il lui appartient d’en évaluer le montant.

Un arrêt récent de la Cour de cassation(1) qui statue au même visa que celui de l’année 2006 vient nous donner quelques éclaircissements.

En l’espèce, un locataire assigne les bailleurs aux fins d’obtenir restitution de son dépôt de garantie.

Pour faire droit à sa demande, la juridiction de proximité retient qu’un état des lieux a été établi contradictoirement, qu’aucune réparation n’a été exécutée, que seuls des devis ont été établis et qu’en conséquence les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer des sommes qui ne sont pas engagées.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation par arrêt en date du 2 octobre 2007.

La position retenue par la Haute Cour s’inscrit dans le prolongement de sa précédente jurisprudence en considérant que «vu les articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 (relatif aux obligations du locataire en matière de dégradations, pertes et entretien courant du logement) et 1147 du Code civil (article fondateur de l’obligation de résultat), alors que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives, la juridiction de proximité qui s’est déterminée par un motif inopérant, n’a pas donné de base légale à sa décision.»

Ainsi et comme les Hauts magistrats ont déjà pu l’affirmer dans l’arrêt de 2006, le préjudice du bailleur est caractérisé par la seule inexécution par le preneur des réparations locatives.
En d’autres termes, ce qui fonde l’indemnisation du bailleur n’est que la conséquence de l’inexécution d’une obligation de faire ou de ne pas faire qui se résout en dommages et intérêts, en application de l’article 1142 du Code civil.

Le locataire est ainsi sanctionné sur le fondement de son obligation contractuelle de faire et de ne pas faire !

Nous ne pouvons que saluer la position constante de la Cour de cassation qui fonde sa décision sur la responsabilité contractuelle du locataire.

(1) Cass. 3ème civ. 2 octobre 2007, ALESSIO c/HEAULME.

Modification de l'assiette et du taux de la taxe sur la plus value des résidences secondaires

Depuis le début du mois de Septembre 2011, une réforme de la taxation des plus values a un fort impact sur le marché immobilier.

En quelques mots, la taxation des plus values des résidences secondaires qui bénéficiait d’un régime d’abattement forfaitaire de 10% à compter de la 5^ème année de détention, conduisait à une exonération totale au bout de 15 ans. 

Désormais à compter du 1^er février 2012, cet abattement est modifié pour n’être plus que de 2% entre la 6^ème année de détention jusqu’à la 16^ème année, puis de 4% jusqu’à la 23^ème année, et 8 % à partir de la 24^ème année. Le tout permettant une exonération totale de plus value à compter de la 30^ème année de détention d’une résidence secondaire.

Le montant de la taxe est lui aussi révisé puisqu’il subit l’évolution de la CSG CRDS, passant à partir du 1^er janvier 2012 à 32.5 % au lieu de 31.3 %.