Attention : Projet de loi fiscale 2013

Une réforme majeure des plus values immobilières est en passe de modifier profondément le régime des taxations.

Ø Refonte du régime des plus values immobilières sur les cessions de terrains à bâtir

Dès le 1er janvier 2013, les plus-values de cessions de terrains à bâtir seraient déterminées sans prise en compte d'un abattement pour durée de détention (sauf si une promesse de vente est intervenue avant le 1er janvier 2013 et qu’elle donne lieu à la signature de l'acte authentique de cession avant le 1er janvier 2014).

A partir du 1er janvier 2015, les plus-values réalisées sur de tels biens seraient soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu. L’imposition à la source au taux proportionnel de 19 % à la date de la cession deviendrait un simple « acompte », le cas échéant restituable, de l'impôt sur le revenu dû au barème progressif l'année suivante.

Ø Abattement exceptionnel sur les plus values immobilières (autres que les terrains à bâtir)

Un abattement exceptionnel de 20 % serait appliqué en 2013 sur les plus-values nettes imposables (après prise en compte de l'abattement pour durée de détention dans les conditions de droit commun) sur les plus values immobilières (hors terrain à bâtir). Cet abattement serait applicable au seul impôt sur le revenu, et non aux prélèvements sociaux.

Le taux de taxation forfaitaire de 19% des plus values immobilières (hors terrain à bâtir) est maintenu.

Ø Investissement locatif

Un nouveau dispositif fiscal d'incitation à l'investissement locatif dans le secteur intermédiaire serait mis en place sous la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui acquièrent ou font construire, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, des logements neufs ou assimilés, qu'ils s'engagent à donner en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans au moins. Les souscriptions de parts de sociétés de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes investissements ouvriraient également droit à la réduction d'impôt.

Cette réduction serait calculée soit sur le prix de revient des logements dans la limite d'un plafond par m² de surface habitable, soit sur 95 % du montant de la souscription, dans la limite d'un plafond global annuel de 300 000 euros.

Le taux de la réduction d'impôt serait fixé à 18 % et répartie sur neuf ans. Son bénéfice serait conditionné par la location des logements concernés à des niveaux de loyer inférieurs à ceux du marché et à des locataires répondant à des conditions de ressources.

Afin d'assurer la mixité sociale et la protection des investisseurs, la part des logements bénéficiant de la réduction d'impôt au sein d'un même immeuble serait plafonnée. Le nouveau dispositif concernerait des logements situés dans les zones tendues, classées en zone A bis, A ou B1. Des logements situés dans certaines communes de la zone B2, bénéficiant d'un agrément délivré par le Préfet de région compte tenu de la tension locale du marché du logement, pourraient également ouvrir droit à la réduction d'impôt.

Refonte du DPE : deux nouveaux arrêtés pour une meilleure transparence

Nouvelle étape dans le plan de fiabilisation des diagnostics de performance énergétique annoncé à l’automne dernier par les pouvoirs publics, deux arrêtés en date du 8 février 2012(1), parus au Journal officiel du 15 mars, viennent redéfinir le contenu des DPE exigés lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier ainsi que les méthodes devant être utilisées par les diagnostiqueurs.

Ces arrêtés modifient en conséquence l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine et l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au DPE pour les bâtiments existants à usage principal d’habitation proposés à la location en France métropolitaine ainsi que leurs annexes, tout en harmonisant le DPE vente et le DPE location et en tendant à agir sur l'écart entre les consommations réelles et les consommations conventionnelles.

Si les techniques de relevé des quantités annuelles d’énergie finale nécessaire au chauffage, à la production d’eau chaude sanitaire ou au refroidissement restent identiques dans les grandes lignes, il convient par exemple de signaler que le diagnostiqueur devra désormais obligatoirement recourir à la seule méthode des factures sur les bâtiments d’habitation construits avant 1948 et se baser sur les consommations réelles : il ne pourra donc plus utiliser pour ces immeubles une méthode conventionnelle de calcul.

En outre, les pouvoirs publics ont multiplié les étiquettes « énergie » et « climat » pour la vente de bâtiments à usage principal autre que d’habitation (relevons que la SHON cède la place à la notion de surface thermique : KWh/m2 de surface thermique). Ainsi, il existe trois nouvelles étiquettes pour le tertiaire adaptées aux différentes occupations : un DPE pour les locaux à usage de bureaux, un autre pour les commerces et un autre pour les autres bâtiments, étant précisé que les centres commerciaux doivent par ailleurs faire l’objet d’un texte particulier devant être pris prochainement.

Ces mesures nouvelles doivent entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2013 au plus tard, mais elles peuvent d’ores et déjà être mises en œuvre. A titre transitoire, les diagnostiqueurs peuvent en conséquence établir leurs DPE selon l’ancienne méthodologie jusqu’au 31 décembre 2012. En outre, les certifications délivrées avant le 30 mars 2008 en cours de validité restent valables jusqu’au 30 mars 2013. Après cette date, une recertification intégrant le dispositif 2012 sera nécessaire.

(1) Arrêté du 8 février 2012 modifiant l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine.

Arrêté du 8 février 2012 modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la vente en France métropolitaine.

Loyers en légère baisse : 2012, l'année de la stagnation ?

Selon la dernière étude Clameur publiée ce mardi, le montant des loyers de marché aurait connu une légère baisse de 0,1 %, depuis le début 2012, du fait de la crise. Et Clameur d'envisager une stagnation ou une faible hausse pour l'année. Détails des villes en hausse et de celles en baisse.

-0,1% en moyenne pour les loyers dans le parc privé depuis le début 2012. Une première depuis bien longtemps : la baisse est là, faible certes, mais elle existe. Même si sur l'ensemble de l'année 2011, la progression reste de +1,6%, les dernières tendances tendent à annoncer pour l'Observatoire des loyers Clameur publié ce mardi, une année 2012 qui sera celle de "la stagnation" ou alors, d'"une légère hausse". 

La hausse est notamment inférieure à l'inflation sur l'année (+2,1% en 2011) et le contexte actuel d'inquiétude autour de la crise ne favorise pas l'activité du marché locatif. Ainsi, en ce début 2012, "la mobilité se replie" - de -5,1% en France entière, sauf en PACA (+2,9%) - et la vacance locative ne voit pas d'amélioration notable. Cette dernière a, en effet, continué d'augmenter en 2011 (+5,5%) tandis qu'en ce début d'année, elle semble seulement se contenir, sans pour autant que la tendance s'inverse. 

Des disparités toujours aussi importantes

Depuis le début de l'année, les loyers baissent ainsi plus sensiblement (de l'ordre de 5%) en Basse Normandie, en Haute Normandie et dans le Limousin ; moins rapidement en Aquitaine (- 3.0 %) et de 1 à 2 % en Bourgogne, en Lorraine et en Poitou-Charentes ; ils restent à même niveau - à plus ou moins 0,5% de variation en Champagne-Ardenne, en Franche-Comté, dans le Languedoc-Roussillon, en Midi-Pyrénées, dans les Pays de la Loire, en Picardie et en Rhône-Alpes. En revanche, ils augmentent ailleurs. Peu - de l'ordre de 1% en Alsace, en Auvergne, en Bretagne, dans le Centre, en Ile de France et en PACA ; mais à plus de 2%, dans le Nord Pas de Calais. 

Plus parlant, le loyer moyen tourne autour des 12,5€/m2 en 2011, mais cette moyenne cache des prix au m2 selon le marché dont le rapport peut aller de 1 à 15 ! "Entre un minimum de 3,5€/m2 et un maximum de 54€/m2", précise l'étude. Et de détailler : "50 % des locations sont réalisées à un loyer inférieur à 9,8€/m² et 25 % à un loyer inférieur à 7.5 €/m² ; et même, 30 % à un loyer inférieur à 8.0 €/m² (2.5 % à un loyer inférieur à 4.3 €/m²). Alors que 25 % des locations sont réalisées à un loyer supérieur à 13.5 €/m² ; et, même, 2.5 % à un loyer supérieur à 25.1 €/m²". 

Hausse de la TVA pour les travaux

L’année 2012 voit le relèvement de la TVA à 7% pour les travaux d’entretien et de rénovation. Toutefois, un amendement prévoit un délai transitoire pour son application, maintenant un taux à 5,5% pour les devis signés avant le 20 décembre 2011 pour les travaux réalisés dans les logements.

L’annonce n’a pas manqué de faire grincer des dents les artisans et professionnels du bâtiment. D’une seule et même voix, la Fédération française du bâtiment (FFB), la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal) et l’Union des maisons françaises (UMF) ont exprimé leur colère contre "les conséquences désastreuses des mesures"du Gouvernement. 

Coup de rabot sur les dispositifs Scellier et Censi-Bouvard et les plus-values immobilières

En 2011 déjà, les niches fiscales avaient subi un coup de rabot de 10%. L’article 83 de la loi de finance pour 2012 enfonce le clou, avec une diminution de 15% des réductions d’impôts. Voire plus pour certains dispositifs...

La réduction d’impôt Scellier, pour les investissements locatifs, est baissée à 13% pour les logements neuf BBC. En 2011, elle était déjà passée à 13% pour les logements non BBC - qui ne bénéficient plus, aujourd’hui, de ce dispositif.

Toutefois, le taux de 22% est conservé si l’on signe un contrat de réservation ou un compromis déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2011, et que l’on signe l’acte notarié d’ici au 31 mars 2012. Le dispositif doit, par ailleurs, disparaître à la fin de l’année.

Scellier à 13%, Censi-Bouvard à 11%

Le dispositif Censi-Bouvard, pour la location en meublé non professionnel (LMNP), subit aussi une nette restriction. La location en résidences étudiantes, de loisirs et de santé ne donne plus droit qu’à une réduction d’impôt de 11% contre 18% auparavant.

Comme pour le Scellier, le taux précédent est maintenu si l’investisseur s’est engagé devant notaire avant le 31 décembre 2011, et s’il signe avant le 31 mars 2012. Le Censi-Bouvard bénéficie, en revanche, d’un sursis, puisqu’il ne devrait pas disparaître avant le 31 décembre 2014.

Les plus-values immobilières taxées plus longtemps

L’exonération fiscale des plus-values immobilières sera plus lente pour les ventes réalisées après le 1er février 2012. Les plus-values sur les résidences secondaires ne seront pas imposées après 30 ans de détention du bien, contre 15 ans aujourd’hui. Une exonération partielle progressive, en fonction de la durée de détention, est instaurée.

En parallèle de ces restrictions, les avantages fiscaux sont également plafonnés à 18.000 euros plus 4% du revenu imposable, contre 6% l’an passé. 

Redéfinitions et plafonnements des prêts à taux zéro et éco-PTZ

Les temps sont durs pour le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Le premier subit même une franche redéfinition ! Favorisant déjà l’acquisition de logements à forte efficacité énergétique, l’aide financière destinée aux primo-accédants ne sera plus proposée qu’à l’achat d’un logement neuf. Une exception notable : les logements anciens vendus par les bailleurs sociaux à leurs occupants. Sont concernées les offres de prêt émises à partir du 1er janvier.

Un décret modifie cependant la définition du logement "neuf", à compter du 1er juin 2012. Le terme inclut désormais les habitations ayant subi une rénovation de très grande ampleur, "qui conduisent à la production d'un logement neuf, au sens du régime fiscal de la TVA". 

Mise en place de plafonds de ressources

La loi de finances pour 2012 prévoit également une diminution de l’enveloppe globale allouée au PTZ+. Résultat : le PTZ+, auparavant accessible sans condition de ressources, est aujourd’hui réservé aux ménages les moins aisés. 

Un décret fixe les plafonds de revenus annuels, en fonction de la zone d’habitation (A, B1, B2 ou C) et de la composition du foyer. Il indique également que la durée maximale du PTZ+ est limitée à 25 ans, contre 30 auparavant.

Eco-prêt et crédit d’impôt sur le développement durable

2012 est aussi l’année de la restriction pour l’éco-prêt à taux zéro, destiné aux propriétaires réalisant des travaux d'économie d'énergie. Il était, jusqu’à maintenant, compatible avec le crédit d’impôt sur le revenu au titre des économies d'énergie et du développement durable. Mais, à partir du 1er janvier, ce double avantage n’est plus octroyé qu’aux foyers dont les revenus ne dépassent pas 30.000 euros.