Plus-values immobilières : Le compte n'y est pas !

La promesse de campagne du Président de la République qui ramène à 22 ans la durée de détention pour l’exonération de l’impôt de certaines plus-values entrera en application le 1er septembre 2013.

Pour en amplifier l’effet souhaité par le Gouvernement sur la fluidité du marché, la mesure sera doublée par un abattement supplémentaire et temporaire de 25% sur le montant de la plus-value nette imposable pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Si la durée de possession pour l’exonération, doublée en 2012 n’a eu pour effet que de bloquer le marché de la transaction, situation que le Gouvernement souhaite corriger, la réforme annoncée se présente complexe et en demi-teinte. Elle est loin du régime que la FNAIM plaidait et que les contribuables pouvaient attendre d’un régime simple et semblable à celui appliqué jusqu’en 2004, avec ses 5% d’abattements constants par année de détention au-delà de la 2nde et une exonération au terme de 22 ans.
Elle est associée à un abattement de 6% par année de détention à partir de la 6ème, alors que la moyenne de la durée de détention des biens qui pourraient en bénéficier est de 7 à 10 ans.
Elle ne concernera pas la taxation des prélèvements sociaux qui suivront un autre régime d’abattement pour être exonérés au terme de 30 ans de détention. De ce fait, le calcul de l’impôt sera complexe et l’avantage fiscal attribué au contribuable contenu par l’effet de cette mesure.

En pratique, en cas de vente d’un bien autre qu’une résidence principale, pour le calcul de la plus-value nette imposable au taux forfaitaire de 19%, les abattements pour durée de détention seront de 6% par année à compter de la 6ème et jusqu’à la 21ème, soit 96% d’abattements cumulés en 21 ans détention, puis de 4% la 22ème année, soit 100% au terme de 22 années.

En revanche, pour le calcul de l’assiette des prélèvements sociaux imposables à 15,5%, l’assiette de l’impôt sera réduite d’un abattement de 1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème soit 26,40% en cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6% pour la 22ème année et de 9% chaque année à compter de la 23ème soit 100% au terme de 30 ans de détention.
En chiffres, pour une plus-value brute de 40 000€ réalisée au terme de 10 ans de détention :
- Jusqu’au 31 août 2013 et après application des abattements actuellement en cours, le montant total de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s’évalue à 12.420€ (dont 6.840€ d’impôt sur la plus-value nette et 5.580€ de prélèvements sociaux).

- Au 1er septembre 2013, la même plus-value, par l’effet cumulé des nouveaux abattements y compris celui de 25% appliqué temporairement, le montant total de l’impôt sera de 9.700€ (dont 4 000€ d’impôt sur la plus-value et 5 700€ de prélèvements sociaux), soit un gain de 4.720€ d’impôt (dont 1.300€ au titre de l’abattement exceptionnel). A noter que dans l’hypothèse où le régime d’imposition des prélèvements sociaux suivait celui de la plus-value, le montant des prélèvements sociaux aurait été réduit de près de 2.500€.

Si le Gouvernement a souhaité encourager le marché, le régime particulier réservé aux prélèvements sociaux, complexifie la réforme et en atténue les effets. Mais, cet encouragement ne produira ses effets que pour autant que le Gouvernement maintienne le taux de 19% d’imposition forfaitaire et ne décide pas d’imposer les plus-values immobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu, comme c’est déjà le cas pour les dividendes et les plus-values mobilières.

Quant aux ventes de terrains à bâtir, elles risquent de faire les frais de cette réforme : les propriétaires n’ont que jusqu’au 31 décembre 2013 pour bénéficier des abattements pour durée de détention qui seront supprimés à compter du 1er janvier 2014. Pour le Gouvernement cela réduira l’incitation à la rétention du foncier disponible. Nous lançons une alerte : cette mesure bloquera totalement les cessions de ces biens car, dans un environnement d’instabilité fiscale, les propriétaires préfèreront toujours conserver leurs biens en attendant une nouvelle réforme plus favorable. Le choc d’offre de terrains de bâtir ne se produira pas !

Le DPE nouveau est arrivé


Très souvent critiqué, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) va subir d’importants
changements durant cette année.

La mise en application du plan de fiabilisation du diagnostic de performance énergétique
initialement prévue au 1er janvier 2013 a été reportée au 1er avril 2013. 
Arrêté du 17 octobre 2012 modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE
Les retards rencontrés dans la publication de la nouvelle méthodologie de calcul du DPE 3CL
et la validation des logiciels ont poussé le ministère à reporter le nouveau DPE, estimant qu’il
était « préférable de prendre des précautions pour s’assurer que ces outils soient prêts avec
une qualité exemplaire… ».  (courrier ministériel)

Le nouveau DPE, annoncé comme plus fiable, semble d’emblée beaucoup plus chronophage
pour les opérateurs de diagnostics certifiés que son prédécesseur. Le nouveau DPE
nécessiterait près du double du temps pour être conduit ; ce qui pourrait avoir un impact sur la
facture finale.

Cependant, ces retards ne touchent pas le renforcement des exigences en matière de
certification des diagnostiqueurs ; les dispositions sont effectives depuis le 1er janvier 2013. Il
existe désormais deux types de certification :
une « sans mention », nécessaire pour pouvoir réaliser des DPE sur les
logements individuels ;
une « avec mention » dit « DPE tous types de bâtiments » incluant les
immeubles d’habitation collective, les immeubles à usage autre que d’habitation ainsi que les
bâtiments commerciaux.

Base de données nationale des DPE ADEME :
A compter du 1er avril 2013, les rapports du Diagnostic de Performance Energétique seront
transférés à l’Agence De l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie. La diffusion se fera
au moyen d’un logiciel, conformément à l’arrêté du 27 janvier 2012 et préalablement validé
par le ministre en charge de la construction. Cette nouvelle fonctionnalité permettra à tout
utilisateur de vérifier la régularité de la réalisation du DPE.

La publication des derniers arrêtés amiante
Les arrêtés du 12 décembre 2012, relatifs aux critères d’évaluation de l’état de conservation
des matériaux et produits des listes A, B et C, se sont fait attendre ! Initialement prévues pour
le mois d’avril 2012, de nombreuses dispositions ne sont entrées en application qu’au 1er
janvier 2013.
Parmi les nouveautés introduites par le diagnostic amiante 2013, voici celles qu’il faut
retenir :
Dossier Amiante Parties Privatives ( DAPP) : pour les appartements, à
réaliser même en dehors de projet de transaction. Ce dossier devra être tenu par le
propriétaire à la disposition des occupants et de toute personne amenée à réaliser des travaux
dans l'immeuble, ceux-ci devant être informés de l’existence et des modalités de consultation
de ce dossier.
« L’absence de DAPP pourra également donner lieu à une sanction financière et pénale à
l’encontre du propriétaire contrevenant. Ce document devra en effet être à la disposition des
occupants du logement si celui-ci est loué ou de toute entreprise intervenant dans le bien. »
Dossier Technique Amiante (DTA) : tous les diagnostics établis avant le 1er
janvier 2013 devront être à refaire si des matériaux amiantés ont été repérés précédemment et
mentionnés dans le DTA existant
Diagnostics amiante vente : la nouvelle réglementation impose une nouvelle
méthodologie de repérage valable depuis le er janvier 2013. Toutefois, tous les diagnostics
réalisés avant cette date et selon l’ancienne méthodologie restent valables jusqu’au 31 mars
2013.
Le nouveau diagnostic amiante se veut beaucoup plus strict et plus exigeant en matière de
prévention des risques sanitaires. A côté des dispositions en vigueur depuis le 1er février
2012, ce diagnostic devrait être renforcé en 2013 par la création d’une certification « avec
mention ». Cette montée en compétences de diagnostiqueurs immobiliers se fera comme pour
le DPE au travers de la création de deux niveaux de compétences et de l’exigence de prérequis
de formation.

Aides au logement : l'Etat met en place deux calculateurs

 Pour pouvoir utiliser au mieux les deux dispositifs d'aide au logement que le gouvernement met en place cette année, à savoir le Duflot et le nouveau PTZ+, deux calculateurs viennent d'être mis en place sur le site Internet du ministère du Logement afin d'aider particuliers investisseurs et futurs propriétaires.

Après la théorie, la pratique. En 2013, seront instaurés le nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif (dit "Duflot") qui remplace le Scellier, ainsi qu'une nouvelle mouture du Prêt à taux zéro (PTZ+) qui vise à soutenir l'accession pour les plus modestes.

Du coup, le ministère du Logement a annoncé, vendredi 15 mars, avoir mis en ligne sur son site Internet, deux calculateurs pour aider le particulier investisseur et le futur propriétaire à y voir plus clair dans ces dispositifs, et à estimer ce à quoi ils peuvent bénéficier.

Dispositif Duflot : comment ça marche ?

D'un côté, donc, le calculateur pour le nouveau dispositif Duflot, qui offre aux particuliers investisseurs une réduction d'impôt sur le revenu correspondant à 18% du prix d'achat d'un logement neuf en zone tendue. En contrepartie, il s'engage à mettre son bien en location pour une durée de 9 ans minimum, à un loyer inférieur de 20% au marché et à des locataires sous plafond de ressource. Le ministère compte sur la construction de 40.000 nouveaux logements grâce à cette mesure. 

Le calculateur qu'il propose permet ainsi de vérifier que la commune choisie par l'investisseur est concernée par le dispositif, de calculer le montant du loyer à fixer, de connaître le plafond de revenus maximal des futurs locataires, et d'évaluer la réduction d'impôt à laquelle il a droit. 

Qui peut bénéficier du PTZ+ ?

De l'autre, un outil pour savoir si l'on bénéficie ou non du PTZ+. La réforme qui concerne cette mesure vise à soutenir l'accession sociale à la propriété, soit pour les plus modestes. Cela passe notamment par un renforcement du différé de remboursement de 100%. 

L'outil mis en place par le Gouvernement permet désormais de savoir si le futur acquéreur peut bénéficier du PTZ+, de connaître le montant et les conditions de remboursement auxquelles il peut prétendre. 

Ces deux calculateurs sont disponibles sur le site Internet du ministère du Logement et de l'Egalité des territoires :www.territoires.gouv.fr/investissementlocatif et www.territoires.gouv.fr/ptzplus

Les modalités d'installation des détecteurs de fumée précisées

Alors que tous les logements devront disposer d'un détecteur de fumée d'ici au 8 mars 2015, un décret vient de préciser les modalités d’installation et d'entretien de ces appareils. Comment les placer et les positionner ? Réponses.

Un décret vient de paraître précisant les modalités relatives aux détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (DAAF) qui doivent équiper tous les logements d'ici au 8 mars 2015. Ainsi, cet arrêté stipule "qu’au moins un détecteur de fumée normalisé (CE - NF EN 14604) doit être installé dans les parties privatives de chaque logement, de préférence dans les couloirs et les dégagements desservant les chambres". 

Autre préconisation : les appareils "doivent être fixés solidement en hauteur (plafond), à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur (donc loin de la cuisine et de la salle de bains)". Et bien sûr, les détecteurs doivent être installés à l'intérieur des logements et non pas dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation. 

Il faut souligner que les incendies domestiques font chaque année des dégâts humains : 10.000 victimes par an et 800 décès. En France, 70 % des incendies mortels se produisent la nuit, en raison de l’absence d’avertissement. C'est donc pour diminuer ces risques qu'en 2011 le gouvernement a décidé de rendre obligatoire les détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) dans tous les logements individuels (Loi Morange et Meslot, n° 2011-36 parue au Journal Officiel le 10 janvier 2011).

Nouvelles modalités relatives au repérage des matériaux

et produits contenant de l'amiante

Trois  arrêtés sont venus compléter le décret n° 2011- 629 du 3 juin 2011 en fin d'année 2012,

pour application au 1^er janvier 2013

La réglementation amiante en résumé 

Sont concernés par cette réglementation, les propriétaires de tout ou partie d'immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Les matériaux susceptibles de contenir de l'amiante sont désormais classés en 3 catégories : Liste A, B et C.

La liste A concerne les repérage amiante à réaliser dans le cadre du DAPP.

Les listes A et B concernent les repérages amiante à réaliser dans le cadre de la vente d'un bien, ou dans le cadre de la constitution du DTA des parties communes ou des locaux autres que l'habitation.

Pour les matériaux concernant la liste B, les modalités du repérage changent au 1^er janvier 2013.

Les éléments extérieurs au bâti doivent être recherchés : toitures, bardages et façades légères et conduits en toiture et façade. Les modalités concernant l'évaluation de l'état de conservation des matériaux changent aussi, ainsi que les recommandations.

Les propriétaires bailleurs d'appartements (parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation) doivent faire réaliser un repérage amiante des matériaux de la nouvelle liste A et constituer le DAPP (dossier amiante des parties privatives). Le propriétaire doit informer le locataire des modalités de consultation de ce dossier. Il doit aussi le communiquer aux personnes appelées à effectuer des travaux, et le tenir à disposition des Inspecteurs et contrôleurs du travail, Agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale, Agents du ministère chargé de la construction…

Ce diagnostic doit être réalisé dans tous les appartement qu'il y ait ou pas changement de locataire.

Les propriétaires bailleurs de locaux autre que habitation : Etablissements recevant du public (commerces, hôtels, restaurants…), Locaux de bureaux, Locaux destinés à l'exercice d'une activité industrielle ou agricole, Locaux de travail…

Si ce n'est pas déjà fait, ils font réaliser un repérage amiante des matériaux des nouvelles listes A et B. Ils constituent le DTA (dossier technique amiante).

Le « DTA » est tenu par le propriétaire à la disposition des occupants de l'immeuble bâti concerné, des employeurs, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l'immeuble comporte des locaux de travail. Ces personnes sont informées des modalités de consultation du dossier…

La fiche récapitulative du DTA est communiquée par le propriétaire dans un délai d'un mois après sa constitution ou sa mise à jour aux occupants de l'immeuble bâti et, si cet immeuble comporte des locaux de travail, aux employeurs.

Ce diagnostic doit être réalisé dans tous les locaux autre que habitation qu'il y ait ou pas changement de locataire.

Concernant les parties communes

Pour la vente d'appartements, La fiche récapitulative du DTA des parties communes devra être systématiquement jointe au rapport amiante des parties privatives. La fiche récapitulative devra être mise à jour avec les nouvelles modalités de repérage de la liste B pour les ventes conclues après le 1^er Avril 2013.

Le décret précise :

? L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 est constitué dans le cas de vente de tout ou partie d'immeubles collectifs d'habitation :

« a) Des rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante relatifs aux parties privatives, objet de la vente ;

« b) De la fiche récapitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante.

Le ministère de la santé a prévu une période transitoire :

Entre le 1er janvier 2013 et le 1er avril 2013, en cas de vente de tout ou partie d'immeubles collectifs d'habitation, il est possible de joindre à la promesse de vente une fiche récapitulative relative aux parties communes ancienne version (arrêté du 22 août 2002) ou nouvelle version (arrêté du 21 décembre 2012).

En cas de vente de tout ou partie d'immeubles collectifs d'habitation, pour les ventes qui seront conclues après le 1er avril 2013, la fiche récapitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante devant être joint à la promesse de vente doit être mise à jour conformément aux dispositions de l'arrêté du 21 décembre 2012.

Attention : Projet de loi fiscale 2013

Une réforme majeure des plus values immobilières est en passe de modifier profondément le régime des taxations.

Ø Refonte du régime des plus values immobilières sur les cessions de terrains à bâtir

Dès le 1er janvier 2013, les plus-values de cessions de terrains à bâtir seraient déterminées sans prise en compte d'un abattement pour durée de détention (sauf si une promesse de vente est intervenue avant le 1er janvier 2013 et qu’elle donne lieu à la signature de l'acte authentique de cession avant le 1er janvier 2014).

A partir du 1er janvier 2015, les plus-values réalisées sur de tels biens seraient soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu. L’imposition à la source au taux proportionnel de 19 % à la date de la cession deviendrait un simple « acompte », le cas échéant restituable, de l'impôt sur le revenu dû au barème progressif l'année suivante.

Ø Abattement exceptionnel sur les plus values immobilières (autres que les terrains à bâtir)

Un abattement exceptionnel de 20 % serait appliqué en 2013 sur les plus-values nettes imposables (après prise en compte de l'abattement pour durée de détention dans les conditions de droit commun) sur les plus values immobilières (hors terrain à bâtir). Cet abattement serait applicable au seul impôt sur le revenu, et non aux prélèvements sociaux.

Le taux de taxation forfaitaire de 19% des plus values immobilières (hors terrain à bâtir) est maintenu.

Ø Investissement locatif

Un nouveau dispositif fiscal d'incitation à l'investissement locatif dans le secteur intermédiaire serait mis en place sous la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui acquièrent ou font construire, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, des logements neufs ou assimilés, qu'ils s'engagent à donner en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans au moins. Les souscriptions de parts de sociétés de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes investissements ouvriraient également droit à la réduction d'impôt.

Cette réduction serait calculée soit sur le prix de revient des logements dans la limite d'un plafond par m² de surface habitable, soit sur 95 % du montant de la souscription, dans la limite d'un plafond global annuel de 300 000 euros.

Le taux de la réduction d'impôt serait fixé à 18 % et répartie sur neuf ans. Son bénéfice serait conditionné par la location des logements concernés à des niveaux de loyer inférieurs à ceux du marché et à des locataires répondant à des conditions de ressources.

Afin d'assurer la mixité sociale et la protection des investisseurs, la part des logements bénéficiant de la réduction d'impôt au sein d'un même immeuble serait plafonnée. Le nouveau dispositif concernerait des logements situés dans les zones tendues, classées en zone A bis, A ou B1. Des logements situés dans certaines communes de la zone B2, bénéficiant d'un agrément délivré par le Préfet de région compte tenu de la tension locale du marché du logement, pourraient également ouvrir droit à la réduction d'impôt.

Refonte du DPE : deux nouveaux arrêtés pour une meilleure transparence

Nouvelle étape dans le plan de fiabilisation des diagnostics de performance énergétique annoncé à l’automne dernier par les pouvoirs publics, deux arrêtés en date du 8 février 2012(1), parus au Journal officiel du 15 mars, viennent redéfinir le contenu des DPE exigés lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier ainsi que les méthodes devant être utilisées par les diagnostiqueurs.

Ces arrêtés modifient en conséquence l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine et l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au DPE pour les bâtiments existants à usage principal d’habitation proposés à la location en France métropolitaine ainsi que leurs annexes, tout en harmonisant le DPE vente et le DPE location et en tendant à agir sur l'écart entre les consommations réelles et les consommations conventionnelles.

Si les techniques de relevé des quantités annuelles d’énergie finale nécessaire au chauffage, à la production d’eau chaude sanitaire ou au refroidissement restent identiques dans les grandes lignes, il convient par exemple de signaler que le diagnostiqueur devra désormais obligatoirement recourir à la seule méthode des factures sur les bâtiments d’habitation construits avant 1948 et se baser sur les consommations réelles : il ne pourra donc plus utiliser pour ces immeubles une méthode conventionnelle de calcul.

En outre, les pouvoirs publics ont multiplié les étiquettes « énergie » et « climat » pour la vente de bâtiments à usage principal autre que d’habitation (relevons que la SHON cède la place à la notion de surface thermique : KWh/m2 de surface thermique). Ainsi, il existe trois nouvelles étiquettes pour le tertiaire adaptées aux différentes occupations : un DPE pour les locaux à usage de bureaux, un autre pour les commerces et un autre pour les autres bâtiments, étant précisé que les centres commerciaux doivent par ailleurs faire l’objet d’un texte particulier devant être pris prochainement.

Ces mesures nouvelles doivent entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2013 au plus tard, mais elles peuvent d’ores et déjà être mises en œuvre. A titre transitoire, les diagnostiqueurs peuvent en conséquence établir leurs DPE selon l’ancienne méthodologie jusqu’au 31 décembre 2012. En outre, les certifications délivrées avant le 30 mars 2008 en cours de validité restent valables jusqu’au 30 mars 2013. Après cette date, une recertification intégrant le dispositif 2012 sera nécessaire.

(1) Arrêté du 8 février 2012 modifiant l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine.

Arrêté du 8 février 2012 modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la vente en France métropolitaine.