LOI PINEL SUR LE LOGEMENT

 Nous retraçons les derniers éléments en notre possession concernant le nouveau dispositif gouvernemental d’aide à l’investissement.

 Notre ministre du logement, Mme Pinel, a sacrifié à la désormais traditionnelle mesure fiscale qui portera son nom à compter du 1^er septembre 2014.

 

A compter du 1er Octobre 2014, le nouveau zonage Pinel est applicable.

 

QUI PEUX EN BÉNÉFICIER ? PRINCIPE DE LA LOI PINEL ?

Tout contribuable domicilié en France, qui acquiert entre le 1er Septembre 2014 et le 31 décembre un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Pinel.
La loi PINEL qui suit la loi Duflot ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% sur 12 ans.
 

MONTANT DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT AVEC LA LOI PINEL ?

La réduction d’impôt en loi Pinel est calculée sur le montant du bien immobilier. Elle varie en fonction de la durée de la location.

Tableau précisant le taux de la réduction d’impôt Pinel

Durée	Taux de Réduction d’impôt Pinel*
Loi Pinel sur 6 ans	12 % (2% par an)
Loi Pinel sur 9 ans	18 % (2% par an)
Loi Pinel sur 12 ans	21 % (2% par an sur 9 ans + 1% par an sur 3 ans)

* Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 €

 

CONDITIONS LOCATIVES EN LOI PINEL

• Le propriétaire est tenu de louer le logement en résidence principale d’un locataire.
• La durée de location doit être de 6 années minimum (pour bénéficier du taux de réduction de 12%)
• Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (DAT).
• Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
  CONDITIONS D’OBTENTION DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT

• La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les lois Duflot, loi Scellier, loi Censi-Bouvard, loi Malraux ou monument historique.
• La loi Pinel est concernée par le plafonnement des niches fiscales fixés à 10 000 € par an.
   QUEL LOGEMENT ÉLIGIBLE A LA LOI PINEL ?
  Pour être éligible à la loi PINEL, le bien immobilier doit être construit aux normes BBC : RT2012 ou BBC2005 et doit être situé dans une ville situé dans une zone en loi Pinel.
   
  LES ZONES EN LOI PINEL
  Les villes de France sont classées par zones :

• ZONE A BIS : Paris et 1ère couronne
• ZONE A : Grandes villes de plus de 250 000 habitants
• ZONE B1 : Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants
• ZONE B2 : Villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants
  PEUT-ON LOUER A UN ASCENDANT OU DESCENDANT ?
  Désormais, il est possible avec la loi PINEL de louer à un ascendant (parents) ou à un descendant (enfants).
   
  QUELLES OBLIGATIONS DÉCLARATIVES POUR BÉNÉFICIER DE LA LOI PINEL ?
  Des obligations déclaratives doivent être effectuées pour que la loi Pinel sur le logement soit effective. L’année de l’achèvement des travaux du logement, il est nécessaire de joindre à la déclaration des revenus :

• La copie de la déclaration d’ouverture du chantier
• La copie de la déclaration d’achèvement des travaux
• Le modèle d’engagement de location dûment remplis et comportant :

1. L’identité du propriétaire et son adresse
2. l’adresse du logement, sa date d’acquisition, la surface habitable à prendre en compte dans le cadres des plafonds de loyer
3. le montant du loyer indiqué sur le bail de location

• Une copie de l’avis d’imposition des locataires de l’année N-2 de la signature du bail. Dans le cas ou le logement n’est pas occupé, l’avis d’imposition sera joint à la déclaration de revenus, l’année ou un bail de location sera signé.
• Une copie du bail de location. Dans le cas ou le logement n’est pas occupé, le bail de location sera joint à la déclaration de revenus, l’année de sa signature.
   

Logement : un nouveau plan pour relancer la construction

Manuel Valls a présenté, en présence de Ségolène Royal et de Sylvia Pinel, le nouveau plan de relance pour le logement. Une série de nouvelles mesures qui visent à relancer la construction, favoriser l'acquisition de logements neufs et l'investissement locatif ou encore améliorer l'habitat.

Relancer la construction

Le nouveau plan de relance du logement a pour objectif de relancer la construction pour répondre aux difficultés que les Français connaissent pour se loger et pour soutenir un secteur en crise. Les annonces du 29 août visent plus particulièrement à :

 Libérer le foncier privé, en particulier les terrains non-bâtis

Aujourd'hui : la taxe sur les plus-values en cas de vente d'un terrain constructible non-bâti favorise la rétention spéculative.

Dès le 1er septembre 2014 :

• La taxe sur les plus-values est alignée sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention.
• Pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015, le vendeur bénéficiera en plus d'un abattement exceptionnel de 30 % de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées.
• En cas de donation de terrain réalisée jusqu’à fin 2015, le cédant bénéficiera d'un abattement exceptionnel de 100 000 euros, à la condition que le terrain soit ultérieurement construit.

Accélérer la simplification des normes de construction

Afin de faire baisser les coûts et de réduire les délais de construction, le Gouvernement s'engage à mettre en oeuvre avant le 31 décembre 2014 les 50 premières mesures de simplification annoncées le 25 juin dernier. De nouvelles mesures seront également lancées d'ici la fin de l'automne 2014 sur la base des propositions des professionnels déposées sur la plateforme Internet du ministère du Logement

Une mission est confiée au Préfet Jean-Pierre Duport, qui rendra ses premières conclusions d’ici 3 mois, pour réduire les délais d'obtention des permis de construire. De plus, dès cet automne les délais de validité des permis de construire seront prolongés de 2 à 3 ans.

Favoriser l'accession à la propriété et augmenter l'offre de logements neufs

Pour permettre à un plus grand nombre de Français d'accéder à la propriété, le Premier ministre a annoncé le 25 juin 2014 la révision des modalités d'octroi du prêt à taux zéro (PTZ) pour en augmenter le nombre de bénéficiaires. L'objectif : 80 000 PTZ en 2015 (contre 44 000 en 2013).

Le 29 août, il a annoncé que la période pendant laquelle le remboursement du prêt à taux zéro (PTZ) est différé sera allongé. De plus, le taux de TVA à 5,5 % sera appliqué pour l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville. Enfin, un abattement exceptionnel de 100 000 euros est créé pour les donations de nouveaux logements neufs aux enfants et petits-enfants réalisées jusqu’à fin 2016.


Le prêt à taux zéro, comment ça marche ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt, complémentaire au prêt principal, par lequel l’Etat prend en charge la différence entre 0 et les taux des prêts habituels. Il vient compléter d'autres prêts immobiliers, et éventuellement des apports personnels, pour l'acquisition d'une première résidence principale.

Bénéficiaires, montant, conditions d'octroi : découvrez comment ça marche.

 Afin de favoriser l'investissement locatif, le dispositif fiscal dit "Duflot" est revu :


Aujourd'hui :

• les investisseurs doivent s’engager à louer leur bien 9 ans pour obtenir des avantages fiscaux proportionnels
• le locataire ne doit pas appartenir au cercle familial du propriétaire

A compter du 1er septembre 2014 :

• les investisseurs pourront choisir de s'engager pour 6, 9 ou 12 ans
• ils pourront louer à un ascendant ou descendant, sous certaines conditions
• l’avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements locatifs sera aligné sur celui des particuliers

 Afin d'augmenter l'offre de logements neufs intermédiaires et sociaux :

 

30 000 logements intermédiaires en zones tendues seront construits dans les 5 prochaines années par une intervention exceptionnelle de l’Etat et du groupe Caisse des dépôts.

Afin d’augmenter l'offre de logements sociaux, les pénalités renforcées prévues par la loi SRU pour les villes qui ne remplissent pas leurs obligations de construction de logements sociaux seront appliquées dès le 1er janvier 2015. Dès cette date les préfets auront également la possibilité de délivrer des permis de construire dans ces mêmes communes.




Simplifier et recentrer les dispositions de la loi Alur.

Afin de rétablir la confiance des investisseurs et combattre l’attentisme les nouvelles mesures prévoient :

• de limiter la mise en œuvre de l’encadrement des loyers de la loi Alur à titre expérimental à la Ville de Paris.

• de simplifier certaines dispositions de la loi Alur, notamment les formalités en cas d’acquisition d’un bien.

• de recentrer la Garantie universelle les loyers (GUL), notamment vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire.



Améliorer l'habitat

• Le taux du crédit d’impôt développement durable sera porté à 30 % pour les travaux de rénovation énergétique engagés à partir du 1er septembre 2014.
• 50 000 projets de travaux de rénovation énergétique de propriétaires modestes seront financés en 2014, aidés par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).

Les propriétaires occupants pourraient payer une taxe

Les propriétaires immobiliers français ne sont décidément pas à la fête en cette rentrée 2013. Après le projet de loi Alur qui prévoit le blocage des loyers et la création d'une garantie contre les impayés pesant surtout sur les bailleurs, un nouveau rapport, remis au premier ministre Jean-Marc Ayrault, s'attaque cette fois-ci aux propriétaires habitants leur logement. Rédigé par le Conseil d'analyse économique (CAE), organisme rattaché à Matignon, le document propose la création d'une taxe assise sur les loyers implicites, c'est-à-dire sur le montant des loyers que les propriétaires qui occupent leur logement percevraient s'ils le proposaient à la location. En juin dernier, un autre rapport remis au même Jean-Marc Ayrault par le Haut conseil du financement de la protection sociale avait aussi les loyers implicites en ligne de mire. Et en mars dernier, l'OCDE défendait la même idée. Bref, l'idée n'est pas nouvelle. En 2011, l'économiste Thomas Piketty l'a développé dans son livre «Pour une révolution fiscale» et elle a même été appliquée en France entre 1914 et 1964, date à laquelle Valéry Giscard D'Estaing a décidé de l'abroger pour relancer l'accession à la propriété des Français.

Rééquilibrage

C'est justement ce favoritisme fiscal que le Conseil d'analyse économique (CAE) entend corriger. Pour ses économistes, les propriétaires habitants bénéficient d'un régime bien plus intéressant que les locataires, et il s'agit de rétablir l'équilibre. «Choisir d'acquérir son logement ou d'habiter en location est un choix personnel. L'État n'a pas à intervenir dans ce choix par des incitations fiscales», affirme Agnès Bénassy-Quéré, membre du CAE. Il s'agit donc d'une question de principe et non d'une volonté d'«assassiner les propriétaires». L'économiste souligne d'ailleurs que le déséquilibre existe aussi entre les propriétaires eux-mêmes. «Des personnes propriétaires de leur logement peuvent être obligées de déménager suite à une mutation. S'ils décident, en attendant, de louer leur logement ils vont être lourdement taxés sur les loyers qu'ils perçoivent. Et s'ils décident finalement de vendre ce logement, la plus value éventuelle suivra le régime des résidences secondaires, bien moins intéressant que celui des résidences principales», explique-t-elle. En période de pénurie de logement, Agnès Bénassy-Quéré souligne qu'il serait par ailleurs judicieux d'alléger l'imposition des loyers pour motiver les bailleurs. En résumé: dans un pays où la pression fiscale est élevée, le CAE préconise de revoir les priorités. Cette offensive pour un rééquilibrage n'est évidemment pas du goût de tous. Même s'il ne s'agit pour l'heure que d'un énième rapport, la nouvelle taxe est belle et bien perçue comme une attaque à l'encontre des propriétaires.

Double imposition

Agnès Verdier, directrice de l'iFRAP, fondation (d'obédience libérale) qui analyse les politiques publiques, a dénoncé chaque tentative de création de cette taxe. «Les propriétaires sont déjà imposés sur les loyers fictifs, cela s'appelle l'ISF et la taxe foncière», s'insurge-t-elle critiquant la volonté des économistes de vouloir s'approprier l'épargne des contribuables. «Le vrai problème c'est que les économistes cherchent à tout prix à renflouer les caisses de l'État. Pour eux, l'immobilier qui a beaucoup augmenté ces dernières années est une bonne cible», dénonce-t-elle. Agnès Verdier estime aussi que la taxe équivaudrait à une expropriation dans la mesure où elle réduirait mécaniquement, et instantanément, la valeur du bien. Pour elle, le mécanisme n'est pas plus acceptable parce que le projet de taxe ne vise que les propriétaires dont le crédit est entièrement remboursé. «Un trentenaire qui achète aujourd'hui va rembourser son crédit pendant 25 ou 30 ans pour avoir terminé au moment de sa retraite où ses revenus seront moins élevés. C'est impensable qu'il soit alors obligé de payer une taxe sur son bien, ce serait pénaliser les retraités». D'ailleurs Agnès Verdier ne croit pas que la proposition puisse voir le jour. Pour que les propriétaires français l'acceptent, il faudrait que parallèlement le système de la taxe foncière et de l'ISF soit entièrement revu. «Une assiette plus large et un taux réduit», propose-t-elle. Mais au-delà de l‘incompréhension de l'opinion, Agnès Verdier estime qu'il y aurait un problème de constitutionnalité et d'égalité devant l'impôt. «Ajouter une taxe à l'ISF serait créer une double imposition», conclut-elle.

Plus-values immobilières : Le compte n'y est pas !

La promesse de campagne du Président de la République qui ramène à 22 ans la durée de détention pour l’exonération de l’impôt de certaines plus-values entrera en application le 1er septembre 2013.

Pour en amplifier l’effet souhaité par le Gouvernement sur la fluidité du marché, la mesure sera doublée par un abattement supplémentaire et temporaire de 25% sur le montant de la plus-value nette imposable pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Si la durée de possession pour l’exonération, doublée en 2012 n’a eu pour effet que de bloquer le marché de la transaction, situation que le Gouvernement souhaite corriger, la réforme annoncée se présente complexe et en demi-teinte. Elle est loin du régime que la FNAIM plaidait et que les contribuables pouvaient attendre d’un régime simple et semblable à celui appliqué jusqu’en 2004, avec ses 5% d’abattements constants par année de détention au-delà de la 2nde et une exonération au terme de 22 ans.
Elle est associée à un abattement de 6% par année de détention à partir de la 6ème, alors que la moyenne de la durée de détention des biens qui pourraient en bénéficier est de 7 à 10 ans.
Elle ne concernera pas la taxation des prélèvements sociaux qui suivront un autre régime d’abattement pour être exonérés au terme de 30 ans de détention. De ce fait, le calcul de l’impôt sera complexe et l’avantage fiscal attribué au contribuable contenu par l’effet de cette mesure.

En pratique, en cas de vente d’un bien autre qu’une résidence principale, pour le calcul de la plus-value nette imposable au taux forfaitaire de 19%, les abattements pour durée de détention seront de 6% par année à compter de la 6ème et jusqu’à la 21ème, soit 96% d’abattements cumulés en 21 ans détention, puis de 4% la 22ème année, soit 100% au terme de 22 années.

En revanche, pour le calcul de l’assiette des prélèvements sociaux imposables à 15,5%, l’assiette de l’impôt sera réduite d’un abattement de 1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème soit 26,40% en cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6% pour la 22ème année et de 9% chaque année à compter de la 23ème soit 100% au terme de 30 ans de détention.
En chiffres, pour une plus-value brute de 40 000€ réalisée au terme de 10 ans de détention :
- Jusqu’au 31 août 2013 et après application des abattements actuellement en cours, le montant total de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s’évalue à 12.420€ (dont 6.840€ d’impôt sur la plus-value nette et 5.580€ de prélèvements sociaux).

- Au 1er septembre 2013, la même plus-value, par l’effet cumulé des nouveaux abattements y compris celui de 25% appliqué temporairement, le montant total de l’impôt sera de 9.700€ (dont 4 000€ d’impôt sur la plus-value et 5 700€ de prélèvements sociaux), soit un gain de 4.720€ d’impôt (dont 1.300€ au titre de l’abattement exceptionnel). A noter que dans l’hypothèse où le régime d’imposition des prélèvements sociaux suivait celui de la plus-value, le montant des prélèvements sociaux aurait été réduit de près de 2.500€.

Si le Gouvernement a souhaité encourager le marché, le régime particulier réservé aux prélèvements sociaux, complexifie la réforme et en atténue les effets. Mais, cet encouragement ne produira ses effets que pour autant que le Gouvernement maintienne le taux de 19% d’imposition forfaitaire et ne décide pas d’imposer les plus-values immobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu, comme c’est déjà le cas pour les dividendes et les plus-values mobilières.

Quant aux ventes de terrains à bâtir, elles risquent de faire les frais de cette réforme : les propriétaires n’ont que jusqu’au 31 décembre 2013 pour bénéficier des abattements pour durée de détention qui seront supprimés à compter du 1er janvier 2014. Pour le Gouvernement cela réduira l’incitation à la rétention du foncier disponible. Nous lançons une alerte : cette mesure bloquera totalement les cessions de ces biens car, dans un environnement d’instabilité fiscale, les propriétaires préfèreront toujours conserver leurs biens en attendant une nouvelle réforme plus favorable. Le choc d’offre de terrains de bâtir ne se produira pas !

Le DPE nouveau est arrivé


Très souvent critiqué, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) va subir d’importants
changements durant cette année.

La mise en application du plan de fiabilisation du diagnostic de performance énergétique
initialement prévue au 1er janvier 2013 a été reportée au 1er avril 2013. 
Arrêté du 17 octobre 2012 modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE
Les retards rencontrés dans la publication de la nouvelle méthodologie de calcul du DPE 3CL
et la validation des logiciels ont poussé le ministère à reporter le nouveau DPE, estimant qu’il
était « préférable de prendre des précautions pour s’assurer que ces outils soient prêts avec
une qualité exemplaire… ».  (courrier ministériel)

Le nouveau DPE, annoncé comme plus fiable, semble d’emblée beaucoup plus chronophage
pour les opérateurs de diagnostics certifiés que son prédécesseur. Le nouveau DPE
nécessiterait près du double du temps pour être conduit ; ce qui pourrait avoir un impact sur la
facture finale.

Cependant, ces retards ne touchent pas le renforcement des exigences en matière de
certification des diagnostiqueurs ; les dispositions sont effectives depuis le 1er janvier 2013. Il
existe désormais deux types de certification :
une « sans mention », nécessaire pour pouvoir réaliser des DPE sur les
logements individuels ;
une « avec mention » dit « DPE tous types de bâtiments » incluant les
immeubles d’habitation collective, les immeubles à usage autre que d’habitation ainsi que les
bâtiments commerciaux.

Base de données nationale des DPE ADEME :
A compter du 1er avril 2013, les rapports du Diagnostic de Performance Energétique seront
transférés à l’Agence De l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie. La diffusion se fera
au moyen d’un logiciel, conformément à l’arrêté du 27 janvier 2012 et préalablement validé
par le ministre en charge de la construction. Cette nouvelle fonctionnalité permettra à tout
utilisateur de vérifier la régularité de la réalisation du DPE.

La publication des derniers arrêtés amiante
Les arrêtés du 12 décembre 2012, relatifs aux critères d’évaluation de l’état de conservation
des matériaux et produits des listes A, B et C, se sont fait attendre ! Initialement prévues pour
le mois d’avril 2012, de nombreuses dispositions ne sont entrées en application qu’au 1er
janvier 2013.
Parmi les nouveautés introduites par le diagnostic amiante 2013, voici celles qu’il faut
retenir :
Dossier Amiante Parties Privatives ( DAPP) : pour les appartements, à
réaliser même en dehors de projet de transaction. Ce dossier devra être tenu par le
propriétaire à la disposition des occupants et de toute personne amenée à réaliser des travaux
dans l'immeuble, ceux-ci devant être informés de l’existence et des modalités de consultation
de ce dossier.
« L’absence de DAPP pourra également donner lieu à une sanction financière et pénale à
l’encontre du propriétaire contrevenant. Ce document devra en effet être à la disposition des
occupants du logement si celui-ci est loué ou de toute entreprise intervenant dans le bien. »
Dossier Technique Amiante (DTA) : tous les diagnostics établis avant le 1er
janvier 2013 devront être à refaire si des matériaux amiantés ont été repérés précédemment et
mentionnés dans le DTA existant
Diagnostics amiante vente : la nouvelle réglementation impose une nouvelle
méthodologie de repérage valable depuis le er janvier 2013. Toutefois, tous les diagnostics
réalisés avant cette date et selon l’ancienne méthodologie restent valables jusqu’au 31 mars
2013.
Le nouveau diagnostic amiante se veut beaucoup plus strict et plus exigeant en matière de
prévention des risques sanitaires. A côté des dispositions en vigueur depuis le 1er février
2012, ce diagnostic devrait être renforcé en 2013 par la création d’une certification « avec
mention ». Cette montée en compétences de diagnostiqueurs immobiliers se fera comme pour
le DPE au travers de la création de deux niveaux de compétences et de l’exigence de prérequis
de formation.