Non reconduction annuelle des contrats PASS-GRL

Depuis le remplacement en décembre dernier du dispositif PASS-GRL par la « GRL II », plus aucun contrat PASS-GRL groupe ou individuel ne peut être souscrit ou reconduit.

En ce qui concerne les adhésions individuelles aux contrats groupes souscrits avant la date de parution du décret, elles continuent à s’appliquer jusqu’au terme de leur échéance annuelle. Au-delà, elles ne peuvent pas non plus être reconduites.

En résumé, au delà de son échéance annuelle, le contrat ou l'adhésion individuelle ne sera pas reconduit.

Dès lors, les propriétaires bailleurs, faute de souscription d’un nouveau contrat d’assurance les garantissant contre les risques locatifs (GRL II ou GLI), ne seront plus couverts en cas d’impayés de loyer.

  

A la date de résiliation du contrat, il est vraisemblable que l’Assureur propose aux assurés, soit un transfert en GRL II, soit la souscription d’un nouveau contrat d’assurance loyers impayés (GLI)

Les modalités d’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières sont désormais connues

A compter du 1^er janvier 2011, les professionnels de l’immobilier auront l’obligation d’afficher la performance énergétique dans les annonces immobilières de vente et de location.

Les modalités d’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières ont été présentées par le Secrétaire d’Etat en charge du logement et de l’urbanisme, M. Benoist Apparu, le mardi 26 octobre dernier. Elles feront l’objet d’un décret qui sera publié d’ici un mois.

Les exigences seront différentes selon le type de support :

-          pour les annonces publiées dans la presse, la FNAIM a été entendue par le Ministère, puisque seule la mention de la « classe énergie » est requise (lettre en majuscules) ;

-          Pour les annonces publiées en vitrine ou sur Internet l’affichage sera plus détaillé (étiquette énergétique et classe de performance énergétique). Il devra être lisible, en couleur et respecter des dimensions minimales :

• 5 % de la surface de l’annonce en vitrine, soit 5,5 x 5,5 cm pour une annonce au format A4 ;
• 180 x 180 pixels sur les sites internet d’annonces immobilières.

A l’occasion de cette présentation, Benoist Apparu, a annoncé le renforcement du diagnostic de performance énergétique, des compétences des diagnostiqueurs et du contrôle des diagnostics effectués. 

L’ensemble de ces mesures (généralisation de la performance énergétique dans les annonces immobilières, renforcement du DPE et des compétences des diagnostiqueurs…) participent à la prise en compte de la « valeur verte » sur le marché de l’immobilier.  

Cette « valeur verte » va désormais devenir un élément décisif dans la négociation 

Diagnostic des installations d’assainissement non collectif : entrée en vigueur avancée au 1er janvier 2011 !

Les obligations du propriétaire d’un bien équipé d’une installation autonome d’assainissement sont précisées à l’article L. 1331-1-1 du code de la santé publique, quelque peu modifié par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dite « Grenelle 2 », publiée au Journal officiel du 13 juillet 2010(1).


La loi, tout en anticipant au 1er janvier 2011 (à la place du 1er janvier 2013 initialement prévue par la loi sur l’eau du 30 décembre 2006) l’obligation d’annexer au contrat de vente des immeubles non raccordés au réseau collectif d’assainissement le diagnostic des installations d’assainissement non collectif, modifie également en ces termes l’article L. 1331-11-1 du même code :


« Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle effectué dans les conditions prévues au II de l’article L 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L 271-4 à L 271-5 du code de la construction et de l’habitation. »


Précisons par ailleurs qu’en cas de non-conformité de ladite installation lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur devra faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an après ledit acte de vente.


Dans l’hypothèse assez marginale, l’habitat individuel isolé étant a priori davantage concerné, où l’immeuble non raccordé serait soumis au statut de la copropriété, soit le contrôle aura déjà été effectué au moment de la vente, et le vendeur demandera alors au besoin au syndic de lui communiquer le diagnostic établi à l’issue de ce contrôle, soit il n’aura pas déjà été réalisé et il conviendra selon nous que le syndic requiert la commune d’y procéder. On peut dès lors conseiller aux syndics confrontés à cette situation particulière, sans attendre l’échéance de 2011, de faire diligence en ce sens. Précisons que les communes ont jusqu’au 31 décembre 2012 pour vérifier toutes les installations d’assainissement non collectif.


Nos imprimés de ventes seront en conséquence modifiés en temps utile pour intégrer ces nouvelles dispositions.


Enfin, rappelons que le contrôle obligatoire des installations d’assainissement non collectif est de la responsabilité exclusive des communes qui, pour ce faire, ont pour la plupart créé un service public spécifique, le Spanc. Cette compétence peut cependant être transférée à un groupement de communes (syndicat intercommunal ou mixte, communauté de communes ou d’agglomération…) existant ou institué spécialement pour assurer cette mission.


La collectivité compétente dispose d’une liberté de choix pour l’organisation du Spanc :


- soit une gestion directe par régie communale ou intercommunale, avec possibilité de passer un marché de prestation de services avec une entreprise choisie, en respectant le code des marchés publics, pour tout ou partie du service ;
- soit une gestion déléguée par contrat.


C’est donc dans ce cadre strict que les diagnostiqueurs pourront, le cas échéant, être amenés à réaliser ce type de diagnostic, ce qui suppose le respect préalable de la procédure dite d’appels d’offre

Publication au JO de la loi relative à l'installation des détecteurs de fumée dans les lieux d'habitation (12 mars 2010)

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation vient d'être publiée au Journal officiel.

Ainsi, l'article L.129-8 du code de la construction et de l'habitation oblige désormais tout occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, à y installer au moins un détecteur de fumée normalisé ainsi qu'à veiller à son entretien et à son bon fonctionnement.

Cette obligation pèsera cependant sur le propriétaire, notamment pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées.

Par ailleurs, la loi précise que l'occupant du logement devra notifier à son assureur le garantissant contre le risque incendie qu'il a procédé à cette installation. L'assureur pourra alors éventuellement procéder à une minoration de la prime d'assurance s'il est avéré que l'assuré s'est conformé au respect de toutes ses obligations. Mais le non-respect des obligations d'installation et d'entretien du détecteur ne pourra être constitutif d'un cas de déchéance de l'assurance.

Les dispositions de la présente loi n'entreront cependant en vigueur qu'après la publication d'un décret en Conseil d'Etat et au plus tard au terme d'un délai de cinq ans à compter de sa publication.

Ce décret viendra ainsi notamment préciser les conditions de mise en œuvre de cette nouvelle obligation, notamment les caractéristiques techniques auxquelles devront répondre le détecteur de fumée, les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement.

Le décret viendra également fixer les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque incendie.

Préavis réduit et notion de « mutation » : la Cour de cassation tranche ! (3 mars 2010)

La loi du 6 juillet 1989 permet au locataire qui délivre congé de réduire son délai de préavis à un mois en cas de mutation.

Le texte ne précise pas si pour bénéficier de la réduction du délai de préavis, cette mutation doit être imposée par l'employeur, ou si le locataire peut être à l'origine de cette mutation.

Pour la première fois, la Haute juridiction(1) affirme dans un arrêt qui aura les honneurs d'une publication au bulletin officiel, que les juges du fond ont jugé « à bon droit » que le motif de réduction du délai de préavis de trois à un mois pour mutation, visé à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, joue même lorsque le preneur est à l'origine de son changement d'affectation.

On relèvera que la Haute cour, dans cet arrêt de principe, se prononce pour la première fois sur la question qui a été jugée en sens contraire par certaines juridictions du fond, considérant que la mutation suppose nécessairement une décision prise par le supérieur ou l'employeur du locataire(2).

On ne peut que saluer la solution retenue par la Cour de cassation qui ne fait qu'appliquer à la lettre les conditions de l'article 15 de la loi de 1989, laquelle vise le cas de la mutation du locataire, sans plus de précisions.

Locations meublées : nouveaux seuils pour le régime du micro-BIC (1er février 2010)

La loi de finances pour 2010 a indexé les seuils applicables au régime du micro-BIC, comme prévu par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 (art. 3).

Pour les revenus annuels des locations meublées de 2010, qui seront déclarés en 2011, les nouveaux plafonds à retenir sont de :

- 32 100 € HT (au lieu de 32 000 € HT),  pour les locations meublées non classées ;
- 80 300 €  HT (au lieu de 80 000 € HT), pour les locations meublées classées "meublé de tourisme".

Il est rappelé que lorsque la location meublée fait l'objet d'un classement en meublé de tourisme en cours d'année,  les seuils sont à appliquer au prorata temporis, étant précisé qu'aucune des deux limites ci-dessus indiquées ne doit être franchie.

Baisse de l'IRL : quelles conséquences sur la révision de loyers ? (28 janvier 2010)

Vous êtes nombreux à nous interroger sur les conséquences de la baisse de l'IRL en ce qui concerne la révision des loyers des baux d'habitation(1).

S'agissant de notre bail FNAIM qui stipule simplement une « révision automatique et de plein droit en fonction de la variation de l'IRL », il convient de réviser le loyer tant à la hausse qu'à la baisse.

La question se pose toutefois de la validité d'une clause stipulant une révision du loyer à la seule hausse.

En matière de bail commercial, plusieurs arguments, nous ont conduits à déconseiller la rédaction d'une clause d'échelle mobile prévoyant l'indexation du loyer à la seule hausse (l'argument majeur étant le caractère d'ordre public de l'article L. 145-39 du code de commerce).

Toutefois, il est difficile de transposer ces arguments en matière de baux d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation (c'est-à-dire les baux dits « meublés » constituant la résidence principale d'un locataire personne physique).

En effet, nous remarquons en premier lieu que l'article 17 d) de la loi de 1989 relatif à la clause de révision des loyers est ainsi rédigé « L'augmentation de loyer qui en résulte … ». La loi ne semble donc envisager qu'une hausse du loyer consécutive à l'application de l'indice.

En second lieu, une réponse ministérielle du 16 septembre 1996(2) semble ne pas considérer comme illégale une clause de révision d'un bail d'habitation prévoyant une évolution du loyer à la seule hausse. Néanmoins, nous vous rappelons que les réponses ministérielles n'engagent pas les tribunaux.

En conséquence, et même s'il est possible d'opposer à cette réponse ministérielle le déséquilibre contractuel ainsi créé (mais peut être voulu par le législateur), une partie importante de la doctrine semble ne pas considérer ce type de clause comme illégal.

C'est pourquoi, si le bail est muet, à l'instar de la clause du bail FNAIM précitée, l'application de l'indice peut conduire à la hausse comme à la baisse du loyer.

En revanche, si le bail n'envisage que la hausse du loyer, et sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond, la  révision à la baisse semble ne pas devoir s'appliquer.

(1) Pour rappel, les loyers des baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des locations meublées régies par l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation sont obligatoirement révisés sur la base de l'IRL.

Communication urgente : Nous mettons en ligne les éléments récemment obtenus de notre fédération, indiquant les modifications concernant la GRL. Nous vous tiendrons informés du moindre changement et de la mise en place définitive de cette garantie

Actualités juridiques

GRL 2 : mise en application ? (13 janvier 2010) Dans une actualité publiée le 30 décembre dernier, le service juridique de la Fédération a communiqué sur la publication des décrets permettant la mise en œuvre de la nouvelle garantie des risques locatifs, dite « GRL® 2 ».  Comme cela a été précisé, depuis lors il n'est donc plus possible de souscrire au dispositif « GRL®1 », mieux connu sous le nom de « Pass-GRL® ». Comme pour le régime antérieur, la nouvelle garantie est basée sur la souscription facultative par les bailleurs, soit individuellement, soit par l'intermédiaire d'un administrateur de biens dans le cadre d'un contrat groupe garantissant les impayés de loyers, les frais de procédure et de recouvrement et les dégradations locatives.  Rappelons que seuls les assureurs qui accepteront d'adhérer pourront proposer les garanties inhérentes et bénéficier, pour les locataires éligibles 1% Logement ou État, si les primes d'assurance versées par les bailleurs s'avèrent insuffisantes, d'une compensation financière en cas de sinistre qui leur sera versée par l'UESL à partir du fonds de garantie universelle des risques locatifs.  A ce jour, et à notre connaissance, aucun assureur n'aurait encore adhéré au nouveau dispositif alors qu'il n'est plus possible, depuis le 27 décembre 2009 de souscrire à l'ancien régime. Cela va sans dire que nous regrettons vivement que les pouvoirs publics n'aient pas anticipé cette période transitoire pendant laquelle il n'est plus possible de souscrire à la « GRL® 1 » et pas encore possible de souscrire à la « GRL® 2 ». C'est pourquoi, il nous est difficile, voire délicat, en l'état actuel d'avancement de ce dossier, de vous communiquer des informations pratiques sur les démarches à effectuer pour basculer d'un dispositif à l'autre dans la mesure où les polices d'assurances ne sont pas encore disponibles et qu'aucune communication ne permet de connaître les taux de primes qui seront  pratiqués par les différents assureurs. Enfin, reste encore à définir avec précision les différents éléments du dossier du locataire qu'il nous faudra transmettre aux assureurs pour justifier des conditions d'éligibilité  1% Logement / Etat et du calcul du taux d'effort.  Pour vous aider dans votre choix, nous vous communiquerons ces éléments au fur et à mesure que nous en prendrons nous-mêmes connaissance.

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