Pour rappel, depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, un nouvel article inséré à la loi du 6 juillet 1989 permet à un bailleur réalisant des travaux d'économie d'énergie de demander au locataire une contribution financière compte tenu des économies de charges réalisées.
L'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ainsi : « Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.
« Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée… »
Nous étions cependant dans l'attente d'un décret devant préciser les conditions d'application de ce texte, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimums de performance énergétique à atteindre.
En ce qui concerne le parc privé, ont été publiés au Journal officiel du 25 novembre, un décret(1) et un arrêté du 23 novembre 2009 relatifs à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie.
Il ressort notamment de ces textes les précisions suivantes :
1) En ce qui concerne les travaux éligibles :
La contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :
- soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;
b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;
d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;
e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;
f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable, sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28. Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.
- soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.
2) En ce qui concerne le calcul de la contribution du locataire
L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire est calculée soit par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte différentes caractéristiques, soit, si certaines conditions sont remplies, de façon forfaitaire.
A l'issue de la réalisation des travaux, dans les bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948, le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle forfaitaire fixe et non révisable s'élevant à :
- 10 € pour les logements comprenant une pièce principale ;
- 15 € pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;
- 20 € pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.
Les montants de ces forfaits pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l'évolution de l'indice de révision des loyers (IRL). Ces nouveaux forfaits ne s'appliqueront qu'aux travaux d'efficacité énergétique réalisés après la date de publication de l'arrêté modificatif. En cas de disparition de l'indice de référence des loyers, il sera automatiquement remplacé par l'indice qui lui succède et désigné comme tel.
Dans les bâtiments achevés après le 1er janvier 1948, le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle fixe et non révisable dont le montant est calculé soit sur la base d'une méthode de calcul, soit, lorsque le bailleur ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble considéré, de façon forfaitaire, comme pour les immeubles construits avant 1948 (à savoir 10, 15 et 20 €).
Pour plus de précisions quant aux modalités d'application de ce dispositif, vous trouverez ci-dessous les liens vers le décret et l'arrêté du 23 novembre 2009 ici commentés.
Décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social
Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé
En cas de mise en œuvre de ce dispositif, il convient de ne pas oublier de porter sur l'avis d'échéance et la quittance de loyer une ligne supplémentaire intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges » ainsi que la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux.
(1) Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 pris en application de l'article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé.
