Indication de surface

Mention de la surface habitable

Dans les transactions portant sur un logement en copropriété, la surface habitable doit obligatoirement être mentionnée dans l'avant-contrat et le contrat. Une disposition similaire est prévue par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin) pour les baux d'habitation.

La notion de surface habitable mentionnée dans les baux d'habitation n'est cependant pas précisée par le texte mais, pour mémoire, le code de la construction et de l'habitation définit la surface habitable comme «la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres,…» (CCH : R.111-2).
En outre, aucune sanction n'est prévue en cas d'absence d'indication de la surface ou de mention d'une surface erronée.
Cette disposition n'est pas applicable aux baux en cours.

Garantie des loyers : plus de garants…

Impossible de cumuler garants et garantie des loyers impayés

Lors de la signature d'un bail d'habitation, les propriétaires-bailleurs demandent très souvent la caution d'un tiers pour se protéger contre les risques d'impayés ou de dégradations. Parallèlement, ils sont également nombreux à souscrire une assurance "loyers impayés". La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin) modifie la réglementation dans ce domaine du cautionnement.

Le recours au cautionnement (caution d'un tiers) qui jusque-là pouvait être demandé par tout bailleur et quel que soit le régime de la location (nue, meublée…) est désormais réglementé pour les locations nues.
Le bailleur, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public, bailleur personne physique et personne morale), ne peut demander à bénéficier d'un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives.
Il devient donc exclu pour un bailleur qui a une garantie, quel que soit le type de cette garantie (assurance privée ou GRL) de demander en plus au locataire, la caution d'un tiers.
Lorsqu'une assurance garantissant le risque locatif n'a pas été souscrite, le recours à un cautionnement est libre pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (SCI familiales), mais réglementé pour les bailleurs personnes morales.

Désormais, un bailleur personne morale (assureurs, sociétés foncières, bailleurs HLM, SEM…) ne peut plus demander un cautionnement au locataire sauf dans deux cas : lorsqu'il est délivré par certains organismes dont la liste sera fixée par décret (décret à paraître) et lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Bulletin d’information avril 2009

Nouvelle loi sur l'habitat : une modification majeure…

Une nouvelle loi modifie les critères de solvabilité requis pour l'attribution des logements dans le parc locatif privé.

La volonté affirmée par les pouvoirs publics de voir reculer le recours à des garants ou cautions physiques lors de la location de logement se traduit par la promulgation d'une loi modifiant profondément les habitudes concernant la couverture des risques d'insolvabilité.

Les impacts de cette loi sont nombreux sur la gestion locative de vos biens et sur les conditions de location. C'est pourquoi nous vous prions d'accorder à ce bulletin d'information une attention toute particulière.

Nous vous remercions de bien vouloir nous retourner le dernier feuillet par courrier afin que nous puissions vous recontacter et vous adresser notre nouvelle annexe des loyers impayés.

 

Loi Boutin du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement

 

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion est publiée au Journal officiel du 27 mars 2009.

Le texte comporte sept chapitres et cent vingt-quatre articles : dispositions relatives à la mobilisation des acteurs ; dispositions relatives à l'amélioration du fonctionnement des copropriétés ; programme national de requalification des quartiers anciens dégradés ; mesures en faveur du développement d'une offre nouvelle de logements ; dispositions relatives à la mobilité dans le parc de logements ; dispositions relatives à la lutte contre l'exclusion, à l'hébergement et à l'accès au logement ; dispositions diverses.

Brèves…(janvier 2009)

BREVES FISCALES 2008-2009 : quelles nouveautés ?

 

Nouvelle taxe de 1,1% sur l'épargne : comment ça marche ?

Dès le 1er janvier prochain, les revenus des placements d'épargne fiscalisés devraient supporter une nouvelle taxe maximale de 1,1%, destinée à financer le revenu de solidarité active. Au total les contributions sociales atteindraient donc 12,1%          

Le Revenu de solidarité active (RSA) a été voté en première lecture le mercredi 8 octobre à l'Assemblée nationale. Pour les épargnants, le RSA, se traduira dès le 1er janvier prochain, par une nouvelle taxe fixée à  1,1% maximum. Cette nouvelle taxe, dont le taux sera fixé chaque année dans le projet de loi de finances, ne devrait pas être dans le "bouclier fiscal".

Actu juridiques (janvier 2009)

Les actualités juridiques

Alarmes piscines…

Luc Chatel, Secrétaire d'Etat chargé de la Consommation, avait demandé aux fabricants et aux importateurs d'alarmes pour piscines de retirer de la vente cinq modèles d'alarmes de détection d'immersion.

La DGCCRF poursuit son enquête et confirme avoir constaté que :

- la commercialisation de ces cinq modèles d'alarme a été arrêtée ;

- quatre des cinq modèles d'alarmes dont la commercialisation a été arrêtée peuvent être néanmoins maintenus en fonction des piscines où ils sont installés :

. Aqualarm DET10 de la société Nexatis ;
. Sensor Premium PRE005-M de la société MG International ;
. Securipool de la société Securipool International ;
- Poolguard de la société Energie Engineering.

Les parents peuvent ils consentir à leurs enfants, une location avec un loyer réduit ?

Dans le cadre de la détermination des revenus fonciers, le contribuable doit notamment prendre en compte les recettes provenant des loyers perçus. Ces loyers doivent en principe
correspondre au prix du marché.

A défaut, l'administration fiscale peut substituer au montant du loyer déclaré, la valeur locative normale de l'immeuble, dès lors qu'il existe entre eux un écart important, et que le propriétaire n'est pas en mesure d'établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location de l'immeuble pour son prix normal. Dans cette hypothèse, l'administration peut, sous le contrôle du juge, rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consentie à son locataire.

Diagnostics…(janvier 2009)

Les dernières évolutions en matière de diagnostics

Cette dernière année a encore vu évoluer la liste des diagnostics à réaliser pour la vente mais aussi pour la location d'un logement…

L'obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s'inscrit dans l'obligation générale pesant sur le vendeur d'informer l'acquéreur sur les caractéristiques et l'état du bien mis en vente.

Ces informations sont aujourd'hui regroupées dans un document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique » (Code de la construction et de l'habitation ) et qui oblige la recherche de :

   la présence de plomb,
   la présence d'amiante,
   la présence de termites,
   l'état de l'installation intérieure de gaz,
   l'état des risques naturels et
technologiques,
   la performance énergétique du bâtiment,
   l'état de l'installation électrique.

Les derniers diagnostics en matière de location portent sur le Diagnostic des Performances énergétiques (DPE) et le Constat des Risques d'Exposition au Plomb (CREP).

Ils doivent être établis pour toute nouvelle location.

Nous vous proposons d'en relire les grandes lignes.

Le DPE vise à informer sur la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée. Le diagnostic de performance énergétique indique :

  les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation ;   pour chaque catégorie d'équipements, la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;   l'évaluation de la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée générée ;   l'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable produite par les équipements ;   lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d'une chaudière dont la puissance est supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d'inspection de la chaudière.

Le CREP, pour tout immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1.1.49, existe une obligation d'annexer à tout nouveau contrat de location un CREP (constat des risques d'exposition au plomb) établi depuis moins de 6 ans (sauf en cas d'absence de plomb : dans ce cas le CREP initial sera joint à chaque contrat de location sans qu'il soit besoin d'établir un nouveau constat).

Information pratique (janvier 2009)

Du nouveau dans nos bureaux…

 

Certains d'entre vous aurons pu déjà bénéficier de la réception des comptes rendus de gestion via leur adresse mail. En effet, depuis le mois d'Octobre 2008, nous avons fait l'acquisition d'un module informatique nous permettant désormais de vous adresser par courrier électronique les dossiers comptables qui seront ainsi beaucoup plus faciles à exploiter et à stocker.

Nous adressons de la même manière les avis d'échéance et les quittances de loyer aux locataires ayant une adresse mail.

RAPPEL

Nous vous avons déjà indiqué que nous avions mis en place une adresse mail : travaux@chaiximmobilier.com destinée à nous déclarer et à suivre la gestion des travaux sur votre logement. N'hésitez pas à nous écrire.

 

Journal d’information du 1er trimestre 2009

La crise immobilière et ses conséquences sur les transactions et le marché locatif

Frappé de plein fouet par la crise financière mondiale, le marché de l'immobilier est l'un des plus durement affecté par la pénurie des emprunts. Cette crise récente dont l'ampleur soudaine a échappé à toutes les prévisions, s'appuie sur une tension du marché et sur la fin d'un cycle d'évolution des prix. Il ne faut pas s'y tromper, nous connaissons actuellement une première phase de dégradation des prix qui ne pourra cesser qu'après équilibre entre prix de vente et solvabilité des ménages.

Depuis les années 1998-1999, les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter : en 11 ans, ils ont évolué de plus de 120% et davantage encore selon les régions.

Ce phénomène initié par une simple correction des prix, s'est vu renforcé par des mesures fiscales d'incitation à l'investissement et le rallongement des durées de prêts …

Les efforts réguliers des professionnels de l'immobilier pour pousser les vendeurs à plus de mesure n'ont malheureusement pas été suffisants pour enrayer une évolution aussi forte.

Désormais, nous devons affronter une crise qui s'avère dure et qui entrainera une correction probablement importante des valeurs de l'immobilier. Dans l'immédiat, le volume des transactions en nette baisse pousse les vendeurs les plus pressés à s'adapter aux nouvelles conditions de marché dictées par les Acquéreurs. Selon les prévisions des experts, l'ensemble des prix pourront connaître alors une baisse estimée entre 35% et 45%. Les biens les plus durement touchés seront ceux surestimés et dont les propriétaires n'ont pas encore pris la mesure de la crise.

Cette baisse des prix permettra d'assainir le marché, Les vendeurs s'y retrouveront en investissant à nouveau dans des biens dont les prix auront eux aussi baissé, et les Acquéreurs auront pu accéder à la propriété pour une valeur plus proche de la valeur réelle de construction.

Les conséquences de cette crise sur le marché locatif sont encore difficiles à déterminer mais certains éléments laissent penser qu'elle aura un impact sur les prix et sur la fluidité du marché. En effet, l'afflux de nouveaux logements à la location consécutif aux invendus, gonfle l'offre et risque de créer une forte concurrence…